Arsa sahipleri

Kat karşılığı inşaat sözleşmesi: süreç, maddeler ve paylaşım oranı

Arsa sahibinin gözünden kat karşılığı: noterdeki sözleşmeden ruhsat, iskân ve tapuya kadar süreç, sözleşme kontrol listesi, paylaşım oranını belirleyen etkenler ve Adana için belge notu.

Hazırlayan: Yükselir İnşaat11 dk okuma

Yükselir Pera site girişi ve blokları, sokak seviyesinden görünüm

Kat karşılığı inşaat sözleşmesi, arsa sahibinin arsasından belirli payları müteahhide devretmeyi, müteahhidin de karşılığında binayı yapıp sözleşmede sayılan bağımsız bölümleri arsa sahibine teslim etmeyi üstlendiği sözleşmedir. Hukuktaki adı arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesidir. Arsa payının devrini vaat ettiği için noterde düzenleme şeklinde yapılmadıkça kural olarak geçerli değildir. Paylaşım oranı ise kanunda yazmaz; arsanın değerine, imar hakkına, konuma ve inşaat maliyetine göre pazarlıkla belirlenir.

Kısaca:

  • Sözleşme noterde düzenleme şeklinde yapılır; yalnızca imzaların noterde onaylanması yetmez.
  • Size kalacak daireler yüzdeyle değil, blok, kat ve daire numarasıyla yazılmalı.
  • Tapu devrini inşaatın ilerleme seviyesine bağlayın ve teminat isteyin.
  • Teslim süresi, gecikme cezası, iskân ve kat mülkiyeti yükümlülüğü açıkça yazılmalı.
  • Arsa hisseliyse bütün paydaşların imzası ya da oy birliğiyle verilmiş onayı gerekir.
İçindekiler
  1. Kat karşılığı ne demek?
  2. Kat karşılığı inşaat sözleşmesi neden noterde yapılır?
  3. Kat karşılığı süreci adım adım nasıl işler?
  4. Kat karşılığı inşaat sözleşmesi örneği yerine: sözleşmede hangi maddeler olmalı?
  5. Kat karşılığı yüzde kaç? Paylaşım oranını ne belirler?
  6. Kat karşılığı inşaat sözleşmesi nasıl feshedilir?
  7. Adana’daki arsa sahipleri hangi belgelerle başvurmalı?
  8. Sık sorulan sorular

Kat karşılığı ne demek?

Kat karşılığı, arsanın satılmadan değerlendirilmesidir: müteahhit binayı kendi imkânıyla yapar, emeğinin ve masrafının karşılığını arsa payı olarak alır; arsa sahibi de yeni binadan daire ya da dükkân sahibi olur. “Kat karşılığı arsa” denince bu yöntemle değerlendirilebilecek, imar hakkı olan bir arsa kastedilir.

Yargıtay bu sözleşmeleri eser sözleşmesinin bir türü sayar. Bedel para değil taşınmaz payı olduğu için sözleşme arsa payının devrini de içerir. Bu ikili yapı, sözleşmenin hangi şekilde yapılacağını da, nasıl sona ereceğini de belirler.

Kat karşılığı temlik nedir?

Temlik, bir hakkın ya da mülkiyetin başkasına devredilmesidir. Kat karşılığı işlerde iki anlamda geçer: arsa sahibinin, müteahhide düşen arsa paylarını tapuda devretmesi ve müteahhidin, sözleşmeye göre kendisine kalacak bir daireyi tapusu henüz kendi adına geçmeden üçüncü bir kişiye, çoğunlukla bir alıcıya devretmesi.

İkinci durumda alıcı müteahhidin yerine geçer ama ondan fazla hak kazanmaz. Yargıtay 6. Hukuk Dairesinin 23 Şubat 2026 tarihli kararına göre temlik alan kişinin bağımsız bölüme hak kazanabilmesi için müteahhidin, arsa sahibine karşı üstlendiği inşaatı sözleşmeye, projeye, ruhsata ve imar mevzuatına uygun biçimde tamamlayıp teslim etmiş olması gerekir. Arsa sahibi, müteahhide karşı ileri sürebileceği savunmaları temlik alana karşı da ileri sürebilir.

Kat karşılığı inşaat sözleşmesi neden noterde yapılır?

Sözleşme arsa payının devrini vaat ettiği için resmî şekle bağlıdır. Yargıtay 6. Hukuk Dairesi 28 Eylül 2022 tarihli kararında, Türk Medeni Kanunu m. 706, Türk Borçlar Kanunu m. 237, Tapu Kanunu m. 26 ve Noterlik Kanunu m. 60 uyarınca bu sözleşmelerin resmî şekilde, yani noterde düzenleme şeklinde yapılmasının geçerlilik koşulu olduğunu belirtti. Aynı kararda, noterde yapılsa bile yalnızca imzaların onaylandığı “onaylama” şeklindeki sözleşmenin de geçerli olmayacağı vurgulanıyor.

Şekle aykırı sözleşmenin sonradan bağlayıcı sayılması istisnadır. Yargıtay 6. Hukuk Dairesinin 23 Şubat 2026 tarihli kararına göre bunun için ya tapuda pay devrinin yapılmış ya da ifanın tamamlanmış olması gerekir. Böyle bir durum yoksa sözleşmeye dayanarak taraflara hak ve borç yüklenemez; taraflar aldıklarını sebepsiz zenginleşme kurallarına göre geri ister. Adi yazılı bir metne koyduğunuz gecikme cezası maddesi de ihtiyaç duyduğunuz gün işe yaramayabilir.

Kat karşılığı süreci adım adım nasıl işler?

Arsa sahibinin gözünden süreç yedi adımda ilerler. Sıra projeye göre değişebilir; her adımda elinizde yazılı bir belge olsun.

  1. Arsayı değerlendirin. Güncel tapu kaydını ve imar durumunu çıkarın. Emsal, kat adedi ve çekme mesafeleri arsanın ne kadar inşaat alanı üreteceğini gösterir.
  2. Teklif toplayın. Birden fazla müteahhitten aynı bilgilerle yazılı teklif isteyin: daire listesi, net alanlar, teslim süresi, malzeme, teminat ve varsa kira yardımı. Firmaların yetki belgesini ve bitirdiği binaları kontrol edin; bunu nasıl yapacağınızı müteahhit sorgulama rehberimizde anlattık.
  3. Sözleşmeyi noterde imzalayın. Proje eskizi, bağımsız bölüm listesi ve teknik şartname sözleşmenin eki olsun. Paylaşımda değişiklik yapan her ek sözleşme de aynı şekilde yapılmalı.
  4. Proje ve ruhsat. Projeler ve gerekli etütler hazırlanır, yapı denetim kuruluşuyla sözleşme imzalanır, belediyeden yapı ruhsatı alınır. 4708 sayılı Kanun’a göre yapı denetim sözleşmesi yapı sahibi ya da vekiliyle yapılır ve yapı sahibi bu iş için anlaştığı müteahhidi vekil tayin edemez. Ruhsatta müteahhidin yetki belgesi numarasının yazılması zorunludur.
  5. İnşaat ve aşamalı devir. Yapı denetim kuruluşu inşaatı denetler. Müteahhide düşen arsa payları sözleşmede yazan aşamalara göre devredilir. Kat irtifakı, onaylı projeye göre inşaat bitmeden kurulabilir; kat irtifakı ile kat mülkiyeti arasındaki farkı kat irtifakı ve kat mülkiyeti yazımızda bulabilirsiniz.
  6. İskân. Bina bitince ruhsatı veren idareden yapı kullanma izni, yani iskân alınır. İskânın hangi belgelerle alındığını ve neden gecikebileceğini iskân nedir yazımızda anlattık.
  7. Kat mülkiyeti ve teslim. Kat Mülkiyeti Kanunu’na göre yapı kullanma izni verildikten sonra kat irtifakı, yetkili idarenin belgeleri tapuya göndermesiyle resen kat mülkiyetine çevrilir. Daireleri tutanakla teslim alın ve eksikleri bu tutanağa yazdırın.

Kat karşılığı inşaat sözleşmesi örneği yerine: sözleşmede hangi maddeler olmalı?

Sözleşmede en az şu başlıklar bulunmalı: taraflar ve arsa, bağımsız bölüm listesi, başlama ve teslim süresi, gecikme cezası, teminat, teknik şartname, vergi ve harçlar, yıkım ve kira yardımı, iskân ve kat mülkiyeti yükümlülüğü, devir yasağı ve fesih. Hazır bir örnek metni kopyalamak yerine her başlığın açık ve ölçülebilir yazıldığından emin olun; bir anlaşmazlıkta madde, kimin neyi ne zaman yapacağını göstermeli.

Madde başlığıNeden önemli?
Taraflar ve arsaBütün paydaşlar, ada ve parsel, varsa vekâletnamelerin kapsamı eksik yazılırsa sözleşmenin geçerliliği tartışmaya açılır.
Bağımsız bölüm listesi ve dağılımıHangi dairenin kime kalacağı blok, kat, daire numarası, cephe ve net alanla yazılmalı, kat planları eke konmalı. “Yüzde 50” gibi bir ifade tek başına dağılımı göstermez.
Başlama ve teslim süresiSürenin neyle başladığı (örneğin ruhsat tarihi) ve hangi hâllerde uzayacağı yazılmazsa gecikmeyi ispatlamak zorlaşır.
Gecikme cezasıGeciken her ay için ödenecek tutar ya da hesap yöntemi ve ödeme zamanı belirlenmeli.
TeminatAşamalı tapu devri, ipotek ya da banka teminat mektubu, müteahhit işi bırakırsa elinizde ne kalacağını belirler.
Malzeme ve teknik şartnameMarka, model ya da “eşdeğeri” tanımı ve mahal listesi yoksa teslimde söylenenle yapılan karşılaştırılamaz.
Vergi, harç ve masraflarNoter masrafı, tapu harçları, ruhsat harç ve ücretleri, yapı denetim bedeli, abonelik ve iskân giderlerini kimin ödeyeceği tek tek yazılmalı.
Yıkım, tahliye ve kira yardımıArsada eski bina varsa tahliye tarihi, yıkım ve enkaz sorumluluğu, inşaat boyunca ödenecek kira yardımının tutarı ve süresi belirlenmeli.
İskân ve kat mülkiyeti yükümlülüğüİskânı kimin, hangi sürede alacağı ve müteahhide kalan son payların iskândan sonra devredileceği yazılmalı.
Devir ve alt yükleniciMüteahhidin sözleşmeyi başkasına devretmesi arsa sahibinin yazılı onayına bağlanmalı.
Fesih ve tasfiyeHangi hâllerde fesih isteneceği ve o güne kadar yapılan işin nasıl hesaplanacağı belirtilmeli.

Sözleşmede tapu devri ne zaman yapılmalı?

Tapu devrini imza gününe değil, inşaatın ilerlemesine bağlamak arsa sahibini korur. Yargıtay’ın incelediği sözleşmelerde müteahhide düşen bağımsız bölümlerin inşaat oranına göre kademeli devredileceğinin kararlaştırıldığı örnekler var. Yargıtay 6. Hukuk Dairesi, sözleşmenin hemen ardından tapuda “satış” olarak yapılan devirleri gerçek satış değil, müteahhide verilmiş avans sayıyor (25 Mart 2024). Sözleşme geriye etkili feshedilirse avans olarak devredilen paylar geri istenebilir.

Teminat ipoteği ve diğer güvenceler

Payların bir kısmını erken devretmeniz gerekiyorsa karşılığında güvence konuşun. Seçenekler arasında devredilen paylar ya da müteahhidin başka bir taşınmazı üzerinde sizin lehinize kurulacak teminat ipoteği, banka teminat mektubu ve son payların iskândan sonra devredilmesi var. Teminatın tutarı, yarım kalan işi başka bir müteahhide tamamlatmanın maliyetini karşılayacak düzeyde olmalı.

Kat karşılığı yüzde kaç? Paylaşım oranını ne belirler?

Kat karşılığında kanunla belirlenmiş bir oran yoktur; oran, arsanın projeye kattığı değer ile müteahhidin üstlendiği maliyet ve risk karşılaştırılarak pazarlıkla belirlenir. Aynı mahalledeki iki arsa için bile farklı oranlar çıkabilir. Oranı belirleyen başlıca etkenler şunlar:

  • Konum ve satış değeri: Projedeki dairelerin satılabileceği fiyat, arsanın payını doğrudan etkiler.
  • İmar hakları: Emsal, kat adedi, taban alanı ve çekme mesafeleri kaç metrekare inşaat yapılabileceğini belirler.
  • Arsanın durumu: Eski bina, yıkım ve tahliye, zemin koşulları ve bodrum ihtiyacı maliyeti artırır.
  • Proje ve malzeme: Otopark, sosyal alan ve malzeme şartnamesi yükseldikçe müteahhidin maliyeti de yükselir.
  • Resmî giderler: Ruhsat harç ve ücretleri, yapı denetim bedeli ve iskân aşamasındaki giderler hesaba girer.
  • Süre ve finansman: İnşaat uzadıkça finansman maliyeti ve kira yardımı yükü artar.
  • Paydaş yapısı: Paydaş sayısı ve anlaşmanın ne kadar sürede sağlanacağı müteahhidin riskini etkiler.

Kat karşılığı arsa hesaplama: basit bir örnek

İlk adım, imar durumundaki emsalden inşaat alanını bulmaktır. Planlı Alanlar İmar Yönetmeliği emsali (KAKS) yapının inşa edilen tüm kat alanlarının toplamının imar parseli alanına oranı olarak tanımlar ve hesabın net imar parseli alanı üzerinden yapılmasını ister. 1.000 m² net parselde emsal 1,50 ise emsale giren kat alanı 1.500 m² olur. Otopark, sığınak, merdiven gibi bazı alanlar yönetmelikteki koşullarla emsal dışında kaldığı için binanın toplam inşaat alanı bundan büyük olabilir.

İkinci adım, teklifin size gerçekte ne bıraktığını görmektir. Aşağıdaki örnek yalnızca yöntemi göstermek için varsayımsal rakamlar kullanıyor, bir piyasa oranı değildir. Projede 6 adet 3+1 (net 120 m²) ve 6 adet 2+1 (net 90 m²) daire olsun; toplam net alan 1.260 m².

TeklifArsa sahibine kalanDaire sayısına göreNet alana göre
A6 adet 2+1%50540 / 1.260 = %42,9
B3 adet 3+1 ve 3 adet 2+1%50630 / 1.260 = %50

İki teklif de “yarı yarıya” diye sunulabilir, ama alan farkı yaklaşık 7 puan. Kat, cephe ve manzara farkları eklendiğinde değer farkı daha da açılabilir. Karşılaştırmayı her teklifte aynı ölçüyle, tercihen net alanla yapın.

Kat karşılığı inşaat sözleşmesi nasıl feshedilir?

Kat karşılığı sözleşme tek taraflı bir bildirimle değil, tarafların fesihte anlaşmasıyla ya da haklı bir sebep varsa mahkemenin vereceği fesih kararıyla sona erer. Yargıtay 6. Hukuk Dairesi 25 Aralık 2025 tarihli kararında bunun nedenini, sözleşmenin arsa payının devrini de içermesiyle açıklıyor.

Fesih iki türlü sonuç doğurur. Geriye etkili fesihte sözleşme hiç yapılmamış gibi tasfiye edilir: arsa sahibi müteahhide devrettiği tapuları geri isteyebilir, müteahhit de yasaya uygun yaptığı imalatın bedelini isteyebilir. İleriye etkili fesihte inşaatın tamamlanma oranı belirlenir ve müteahhit yaptığı işin oranına göre bağımsız bölüm ya da bedel alır. Aynı karara göre Yargıtay’ın hem ilgili dairesi hem Hukuk Genel Kurulu, ileriye etkili fesih için inşaat seviyesinin yüzde 90 ve üzerine ulaşmış olmasını arıyor.

Gecikme başladığında durumu noter ihtarıyla kayda geçirin, şantiye fotoğraflarını tarihli saklayın ve dava açmadan önce bir avukata danışın. Bina 6306 sayılı Kanun kapsamındaki bir riskli yapıysa, işe başlamayan ya da işi durduran müteahhit için kanunda ayrı bir fesih yolu da bulunuyor.

Adana’daki arsa sahipleri hangi belgelerle başvurmalı?

Müteahhitle görüşmeye güncel tapu kaydı ve imar durumuyla gidin; teklifin gerçekçi olup olmadığını bu iki belge olmadan değerlendiremezsiniz.

  • Tapu kaydı: e-Devlet’teki Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğüne ait “Tapu Bilgileri Sorgulama” hizmetinden adınıza kayıtlı taşınmazları görebilirsiniz. Malikleri, hisseleri ve ipotek, haciz ya da şerh gibi kayıtları kontrol edin.
  • İmar durumu: Çukurova’daki bir parsel için imar durumu belgesi, Çukurova Belediyesi İmar ve Şehircilik Müdürlüğünün görevleri arasında. Belediyenin e-Devlet’teki “İmar Durum Bilgisi Sorgulama” hizmetinden ada/parsel ya da adresle ön bilgi de alınabiliyor. Seyhan, Yüreğir, Sarıçam gibi diğer ilçelerde parselin bağlı olduğu belediyenin imar birimine başvurun.
  • Paydaş bilgisi: Arsa hisseliyse bütün paydaşların iletişim bilgisi; arsa miras kaldıysa mirasçılık belgesi ve tapuda intikalin yapılıp yapılmadığı.
  • Mevcut bina: Varsa ruhsat ve iskân bilgisi. Bina eskiyse ve depreme karşı riskli olabileceğini düşünüyorsanız riskli yapı tespitini ve 6306 sayılı Kanun’un sağladığı imkânları kentsel dönüşüm rehberimizde anlattık.

Hisseli arsalarda imza meselesini en başta çözün. Türk Medeni Kanunu’nun 692. maddesi, paylı malın tamamı üzerindeki tasarrufu, aksi oy birliğiyle kararlaştırılmadıkça bütün paydaşların kabulüne bağlar. Yargıtay 6. Hukuk Dairesi 19 Ocak 2026 tarihli kararında, paydaşların önceden oy birliğiyle izin verdiği bir sözleşmeyi bu sayede geçerli saydı. Riskli yapı tespit edilmiş binalarda ise 6306 sayılı Kanun, hisseleri oranında salt çoğunluğu yeterli görüyor.

Yükselir İnşaat da Adana’da arsa sahipleriyle anlaşmalı kat karşılığı inşaat yapıyor; bu hizmet Yükselir İnşaat hizmetleri arasında yer alıyor. Arsanızı konuşmak isterseniz tapu ve imar durumu bilgisiyle iletişim sayfasındaki kanallardan görüşme isteyebilirsiniz. Bu yazıdaki kontrol listesini görüştüğünüz her müteahhide aynı şekilde uygulayın.

Sık sorulan sorular

Dairelerin paylaşımı kurayla yapılabilir mi?

Evet. Bağımsız bölümlerin noter huzurunda kurayla paylaştırıldığı durumlar Yargıtay kararlarında da geçiyor. Kura yapılacaksa hangi dairelerin kuraya gireceğini, kuranın ne zaman ve nasıl çekileceğini sözleşmede yazın; kuraya girmeyecek daireleri ise baştan numarasıyla belirleyin.

Eski binam yıkılacaksa inşaat süresince kira yardımı alabilir miyim?

Müteahhidin ödeyeceği kira yardımı sözleşmeye bağlıdır; tutarı, süresi ve ödeme günü sözleşmede yazmalıdır. Bina 6306 sayılı Kanun’a göre riskli yapıysa ve anlaşmayla tahliye edildiyse maliklere Kentsel Dönüşüm Başkanlığının belirlediği tutarda 18 ay boyunca kira yardımı da yapılabilir; başvuru tahliye ya da yıkımdan itibaren bir yıl içinde yapılır.

Sözleşmeden sonra proje değişirse ne yapmalı?

Değişiklik size kalacak dairelerin yerini, alanını ya da sayısını etkiliyorsa yazılı bir ek sözleşme yapın ve güncel kat planlarını eke koyun. Ek sözleşme de arsa payı paylaşımını değiştirdiği için asıl sözleşme gibi noterde düzenleme şeklinde yapılmalıdır.

Kat karşılığında arsa sahibi inşaata para öder mi?

Temel modelde inşaatın maliyetini müteahhit karşılar, arsa sahibi para ödemez. Paylaşım dengesi tutmuyorsa taraflardan biri diğerine ayrıca para ödeyebilir; böyle bir ödeme varsa tutarını, ödeme takvimini ve hangi aşamaya bağlı olduğunu sözleşmeye yazın.

Kaynaklar

Son güncelleme: 23 Eylül 2026. Bu yazı genel bilgilendirme amaçlıdır; sözleşme imzalamadan önce bir avukata, vergi ve harç konularında mali müşavire ve ilgili kuruma danışın.

İlgili rehberler

Tüm yazılar →