Kat irtifakı nedir? Kat mülkiyetinden farkı ve kat mülkiyetine geçiş

Kat irtifakı, henüz yapılmamış ya da yapımı süren bir binanın bağımsız bölümleri (daire, dükkân, ofis) için arsa üzerinde kurulan ve arsa payına bağlı olan bir irtifak hakkıdır. Bina tamamlanıp yapının tamamı için yapı kullanma izin belgesi (iskân) alındığında bu hak kat mülkiyetine, yani bağımsız bölümün kendisi üzerindeki mülkiyete çevrilir (634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu m.1–3). Kısacası kat irtifakı inşaat dönemine, kat mülkiyeti ise bitmiş ve iskânı alınmış binaya ait tapu türüdür.

Kısaca:

• Kat irtifakı: yapılacak ya da yapımı süren bina için kurulan, arsa payına bağlı irtifak hakkı.
• Kat mülkiyeti: tamamlanmış binadaki bağımsız bölüm üzerinde, arsa payı ve ortak yerlerle bağlantılı özel mülkiyet.
• Geçiş: iskândan sonra tapu müdürlüğünce resen yapılır; döner sermaye alınmaz.
• Kat irtifaklı daire satılabilir, miras kalabilir, ipotek edilebilir.
• Bitmiş bir binada tapu hâlâ kat irtifaklıysa iskânın alınıp alınmadığını kontrol edin.

İçindekiler

1. Kat irtifakı nedir?
2. Kat mülkiyeti nedir?
3. Kat irtifakı ile kat mülkiyeti arasındaki fark nedir?
4. Kat irtifakı tapusu nedir, tapuda nasıl görünür?
5. Kat irtifakı daire alınır mı?
6. Kat irtifakı kat mülkiyetine nasıl çevrilir?
7. Kat irtifakı kat mülkiyetine çevrilmezse ne olur?
8. Sıfır daire alırken bu ayrım ne anlama geliyor?
9. Sık sorulan sorular

Kat irtifakı nedir?

Kat irtifakı, bir arsa üzerinde ileride kat mülkiyetine konu olacak binanın bağımsız bölümleri için arsa maliki ya da ortak malikleri tarafından kurulan irtifak hakkıdır (KMK m.2). Kanun bunu “arsa payına bağlı bir irtifak çeşidi” olarak tanımlar (m.3). Kat irtifakı sahibinin arsada belli bir payı vardır ve bu paya, projede numarası belli bir bağımsız bölüm için irtifak hakkı bağlanmıştır. Bina bitmeden bölüm fiziken ortada olmasa da hak tapuda kayıtlıdır.

Kat irtifakı resmî senetle ve tapuya tescille doğar (m.10). Kurulması için arsanın maliki ya da bütün paydaşları, onaylı mimari projeyi ve yönetim planını tapu müdürlüğüne verir (m.14). TKGM’nin belge listesine göre bunlara yapı aplikasyon projesi ile mimari projenin üç boyutlu sayısal yapı modeli de eklenir; toplu yapılarda vaziyet planı ve yapı ruhsatı istenir.

Arsa payı, her bağımsız bölümün konumu ve büyüklüğüne göre hesaplanan değeriyle orantılı olarak projede belirlenir; bölümün değeri sonradan artsa ya da azalsa da bu pay değişmez (m.3). Kat karşılığı inşaatta, hak sahiplerine düşecek bölümler sözleşmede belirlenmişse kat irtifakı yüklenicinin talebiyle de kurulabilir (m.10). Arsa sahipleri için ayrıntıları kat karşılığı inşaat sözleşmesi yazımızda anlattık.

Kat mülkiyeti nedir?

Kat mülkiyeti, tamamlanmış bir binanın ayrı ve başlı başına kullanılabilen bir bölümü üzerinde kurulan, arsa payı ve ortak yerlerle bağlantılı özel mülkiyettir (KMK m.1 ve m.3). Kat mülkiyeti kütüğüne tescil edilen her bağımsız bölüm ayrı bir taşınmaz niteliği kazanır (m.13). Kurulması için onaylı mimari proje, yapı kullanma izin belgesi ve yönetim planı gerekir (m.12).

Kat maliki, bağımsız bölümü üzerinde Türk Medeni Kanunu’nun malike tanıdığı bütün haklara sahiptir (m.15). Ortak yerlere de arsa payı oranında ortak mülkiyetle maliktir (m.16).

Kat irtifakı ile kat mülkiyeti arasındaki fark nedir?

Temel fark binanın durumudur: kat irtifakı bitmemiş binadaki gelecekteki bağımsız bölüm için, kat mülkiyeti bitmiş ve iskânı alınmış binadaki bağımsız bölüm için kurulur.

Konu	Kat irtifakı	Kat mülkiyeti
Binanın durumu	Yapılacak ya da yapımı süren bina	Tamamlanmış bina
Hakkın niteliği	Arsa payına bağlı irtifak hakkı	Bağımsız bölüm üzerinde özel mülkiyet
Tescil için temel belgeler	Onaylı mimari proje ve yönetim planı	Onaylı mimari proje, yapı kullanma izin belgesi ve yönetim planı
İskân şartı	Yok	Yapının tamamı için var
Ana taşınmazın tapudaki niteliği	Arsa (cins değişikliği iskândan sonra yapılır)	Cins değişikliğiyle bina olarak kayıtlı
Tapu işleminde DASK	Yapı kullanma izin belgesi ibraz edilmedikçe aranmaz	Aranır
Yönetim	Sahipler yönetici seçebilir; bina bitmiş ve bölümlerin üçte ikisinde oturuluyorsa kat mülkiyeti hükümleri uygulanır	Kat mülkiyeti hükümleri ve yönetim planı
Satış, miras, ipotek	Mümkün	Mümkün

Kat irtifakı tapusu nedir, tapuda nasıl görünür?

Kat irtifakı tapusu, bitmemiş bir binadaki bağımsız bölüm için adınıza tescil edilmiş kat irtifakını gösteren tapu kaydıdır. Her kat irtifakına tahsis edilen arsa payı, projeye göre bağımsız bölüm numarası ve bölüme bağlı eklentiler (örneğin depo) kütüğün beyanlar hanesinde gösterilir (KMK m.14).

Kat irtifakı arsa üzerinde kurulduğu için, iskân alınıp cins değişikliği yapılana kadar ana taşınmazın niteliği arsa olarak görünür. Bu, dairenizin tapuda yer almadığı anlamına gelmez; hakkınız projede numarası belli bölüme bağlıdır. Kendi kaydınızı e-Devlet’teki “Tapu Bilgileri Sorgulama” hizmetinden görebilirsiniz. Satın almayı düşündüğünüz dairenin kaydını görmek için satıcının “Taşınmaz Yetkilendirme İşlemleri” ile size yetki vermesi, sizin de “Yetkilendirildiğim Taşınmaz Sorgulama” ekranına bakmanız yeterli.

Kat irtifakı daire alınır mı?

Evet, kat irtifaklı daire alınıp satılabilir; devir, tapu müdürlüğünde kat mülkiyetli bir daire gibi yapılır. Kat irtifakı kurulmuş bir projede bina bitmeden tapu devralan kişi, bu aşamada kat irtifakı sahibi olur. Asıl risk hakkın türünde değil, binanın projesine uygun tamamlanıp iskân alıp almayacağındadır. Almadan önce şunlara bakın:

• Yapı ruhsatı: Ön ödemeli konut satışında ruhsat alınmadan sözleşme yapılamaz; ruhsatın alınış tarihi ön bilgilendirme formunda ve sözleşmede yazılmak zorundadır (Ön Ödemeli Konut Satışları Hakkında Yönetmelik m.5–7).
• Müteahhit: Yetki belgesini ve tamamladığı işleri inceleyin; nasıl yapılacağını müteahhit sorgulama yazımızda anlattık.
• Tapu kaydı: İpotek, haciz ya da şerh olup olmadığını ve kat irtifakının hangi bağımsız bölüm numarası için kurulduğunu kontrol edin.
• Teslim ve iskân tarihi: Ön ödemeli satışta teslim süresi, sözleşme tarihinden itibaren 48 ayı geçemez. Yönetmelik, kat irtifaklı konutun tüketici adına tescil edilip oturmaya elverişli şekilde teslimini de “teslim” sayar (m.10); bu yüzden iskân için öngörülen tarihi sözleşmeye ayrıca yazdırın.
• Eski binalar: Yıllar önce bitmiş bir binada tapu hâlâ kat irtifaklıysa iskânın alınıp alınmadığını belediyeden sorun. Nasıl sorgulanacağı iskân nedir yazımızda.

Kat irtifaklı daireye kredi çıkar mı?

Tapu tarafında engel yok: kat irtifaklı bağımsız bölümde de satış ve ipotek aynı başvuruda yapılabiliyor, konut kredisi ipoteği de harçtan istisna (Harçlar Kanunu m.59). Krediyi verip vermemeye ve tutarına ise banka, değerleme raporuna ve kendi kredi politikasına göre karar verir. Bu yüzden ekspertizden önce bankanıza dairenin kat irtifaklı olduğunu ve iskân durumunu söyleyip kredi verip vermeyeceğini sorun.

Kat irtifakında DASK zorunlu mu?

Tapu işlemi için kural olarak hayır. TKGM, zeminde binanın yapılıp yapılmadığı tapu sicilinden anlaşılamadığı için kat irtifaklı taşınmazların işlemlerinde DASK poliçesi aramıyor; yapı kullanma izin belgesi ibraz edilirse arıyor (TKGM 2014/2 sayılı genelge). 6305 sayılı Afet Sigortaları Kanunu ise Kat Mülkiyeti Kanunu kapsamındaki bağımsız bölümleri ve mesken olarak yapılmış binaları zorunlu deprem sigortasına tabi tutar (m.10). Bina bitmiş ve içinde oturuluyorsa, tapu istemese de poliçe yaptırmak sizin yararınızadır.

Kat irtifakı kat mülkiyetine nasıl çevrilir?

Kat irtifakı, yapının tamamı için yapı kullanma izin belgesi alındıktan sonra tapu müdürlüğünce resen kat mülkiyetine çevrilir ve bu işlem için döner sermaye alınmaz (KMK m.3 ve m.10; 6083 sayılı Kanun m.8). 2021’den beri uygulanan süreç şöyle işler:

1. Belediye, yapı kullanma izin belgesini düzenler ve Mekânsal Adres Kayıt Sistemi’ne (MAKS) yükler.
2. Belge, yapı aplikasyon projesiyle birlikte elektronik ortamda kadastro müdürlüğüne gider; kadastro müdürlüğü tescil bildirimi düzenler.
3. Tapu müdürlüğü başka belge istemeden cins değişikliğini tescil eder.
4. Taşınmaz kat irtifaklıysa, kat irtifakının kurulduğu resmî senet ve o sırada verilen belgelere dayanılarak kat mülkiyetine resen geçilir. DASK poliçesi dahil başka belge aranmaz, yönetim planı da yeniden istenmez.

Arsa maliki ya da kat irtifakı sahiplerinden biri geçişi başvuruyla da isteyebilir (KMK m.3). Birden fazla bloktan oluşan toplu yapılarda, bloklar tamamlandıkça tamamlanan bloklara ait kat irtifakları kat mülkiyetine çevrilebilir (KMK m.66). Tapu müdürlüğünde bu geçiş için masraf çıkmaz; binaya ait cins tashihi harcını belediye zaten iskân aşamasında, yapı kullanma izni harcıyla birlikte tahsil eder (Harçlar Kanunu m.132).

Tapuda kat irtifakı yazıyor ama iskân var: ne yapmalı?

Bu durumda ya iskân bilgisi tapuya elektronik olarak ulaşmamıştır ya da geçiş hiç istenmemiştir; 2021’deki düzenlemeden önce iskân almış binalarda geçiş kendiliğinden yapılmamış olabilir. Şu sırayla ilerleyin:

1. Yapı kullanma izin belgesinin yapının tamamı için alındığını belediyeden teyit edin; kısmi iskân kat mülkiyetine geçiş için yetmez.
2. İskân bilgisinin MAKS üzerinden gönderilip gönderilmediğini sorun; TKGM’ye göre yetkili idarenin belgeyi tapuya göndermesiyle geçiş resen yapılır.
3. Kat irtifakı sahiplerinden biri olarak Web Tapu’dan ya da tapu müdürlüğünden kat mülkiyetine geçiş başvurusu yapın.

Kat irtifakı kat mülkiyetine çevrilmezse ne olur?

Kat irtifakı kat mülkiyetine çevrilmese de daire satılabilir, miras kalabilir ve ipotek edilebilir; günlük kullanımda hemen bir şey değişmez. Bina fiilen tamamlanmış ve bağımsız bölümlerin üçte ikisinde oturuluyorsa yönetimde kat mülkiyeti hükümleri uygulanır; yönetici, ortak gider ve kat malikleri kurulu kuralları işler (KMK m.17).

Asıl mesele, geçişin neden yapılmadığıdır. Neden iskânın hiç alınmamasıysa, kanuna göre bina izin alınana kadar elektrik, su ve kanalizasyon hizmetlerinden yararlandırılmaz (İmar Kanunu m.31); satışta ve kredi başvurusunda da iskân durumu sorulur. İskân alınmış ama geçiş yapılmamışsa çözüm, yukarıdaki başvurudan ibarettir.

Sıfır daire alırken bu ayrım ne anlama geliyor?

Projeden daire alırken tapu bina bitmeden devredilecekse, devralacağınız hak kat irtifakıdır: projede numarası belli bir bağımsız bölüme bağlanmış arsa payı. Bağımsız bölüm numarası olmadan yalnızca arsadan pay gösteren bir tapu kat irtifakı değildir. İskân alındıktan sonra kat mülkiyetine geçilir; tapunun hangi aşamada devredileceği ise sözleşmeye göre değişir. İmzadan önce şunları yazılı olarak isteyin:

• Tapunun hangi aşamada ve hangi türde (kat irtifakı ya da kat mülkiyeti) devredileceği.
• Teslim tarihi ve iskân için öngörülen tarih.
• Bağımsız bölüm numarası ve arsa payı; net ve brüt alan (net ve brüt alanın ön bilgilendirme formunda yer alması zorunlu).
• Tapu harcı ve döner sermayenin kime ait olduğu; hesap için tapu harcı yazımıza bakabilirsiniz.

Örneğin Çukurova’daki Yükselir Pera projesinden daire bakıyorsanız, tapunun hangi aşamada devredileceğini ve iskân takvimini satış ofisimizden öğrenebilirsiniz.

Sık sorulan sorular

Kat irtifaklı daire satılırken diğer maliklerin önalım hakkı var mı?

Hayır. Kat irtifakı bağlanmış arsa payının satışında diğer kat irtifakı sahiplerinin öncelikle satın alma (şufa) hakkı yoktur (KMK m.8). Kat irtifakını kuran resmî senette aksi kararlaştırılabileceği için satın almadan önce tapu kaydına ve bu senede bakın.

İnşaat yarım kalırsa kat irtifakı sahipleri ne yapabilir?

Kat irtifakı sahipleri, yapının sözleşmede yazılı süre içinde başlaması ve tamamlanması için birbirlerinden borçlarını yerine getirmelerini isteyebilir ve dava açabilir; yapının tamamlanması için aralarından ya da dışarıdan yönetici de atayabilirler (KMK m.17). Daireyi ön ödemeli satışla aldıysanız, satıcı yükümlülüklerini yerine getirmediğinde teslime kadar bedel ödemeden sözleşmeden dönme hakkınız da vardır (Ön Ödemeli Konut Satışları Hakkında Yönetmelik m.9). Bu aşamada bir avukattan destek alın.

Kısmi iskânla kat mülkiyetine geçilir mi?

Tek bir binada hayır. Kanun, kat mülkiyetine geçişte yapının tamamına ait yapı kullanma izin belgesini arar; TKGM de bağımsız bölümlerin tamamına ait belgenin ibrazını istiyor (KMK m.3). Birden fazla binadan oluşan toplu yapılarda ise tamamlanan binalar için geçiş yapılabilir (KMK m.66).

Kat irtifaklı dairenin tapu harcı arsa payı üzerinden mi hesaplanır?

Hayır. Kat irtifaklı taşınmazların devrinde harç, devir bedelinin tamamı üzerinden hesaplanır (Harçlar Kanunu m.63). Oran, kat mülkiyetli dairedeki gibi alıcı ve satıcı için ayrı ayrı %2’dir.

Kaynaklar

• 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu (m.1–17, 66) (Cumhurbaşkanlığı Mevzuat Bilgi Sistemi)
• Sıkça Sorulan Sorular (Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü)
• 6083 sayılı Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü Döner Sermaye İşletmesi Kanunu (m.8) (Cumhurbaşkanlığı Mevzuat Bilgi Sistemi)
• 492 sayılı Harçlar Kanunu (m.58, 59, 63, 67, 132 ve 4 sayılı tarife) (Cumhurbaşkanlığı Mevzuat Bilgi Sistemi)
• 6305 sayılı Afet Sigortaları Kanunu (m.10, 11) (Cumhurbaşkanlığı Mevzuat Bilgi Sistemi)
• 3194 sayılı İmar Kanunu (m.21, 28–32, geçici m.16) (Cumhurbaşkanlığı Mevzuat Bilgi Sistemi)
• Ön Ödemeli Konut Satışları Hakkında Yönetmelik (m.5–10) (Cumhurbaşkanlığı Mevzuat Bilgi Sistemi)
• Fiyat Listesi ve Yöresel Katsayılar (2026 tarife cetveli, yöresel katsayılar listesi) (Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü)
• Tapu Bilgileri Sorgulama (e-Devlet Kapısı)
• Taşınmaz Yetkilendirme İşlemleri (e-Devlet Kapısı)
• Web Tapu (Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü)

Son güncelleme: 23 Eylül 2026. Bu yazı genel bilgilendirme amaçlıdır; işlem öncesinde tapu müdürlüğü, belediye veya bir avukatla teyit edin.