Arsa sahipleri

Kentsel dönüşüm nedir? 6306’ya göre süreç, destekler ve Adana

6306 sayılı Kanun'a göre kentsel dönüşüm: riskli yapı tespiti ve itiraz, salt çoğunluk kuralı, kira yardımı, harç istisnaları, Yarısı Bizden'in 2026 durumu ve depremden sonra Adana'daki tablo.

Hazırlayan: Yükselir İnşaat11 dk okuma

Yükselir Neva’nın iki bloğu, gece dış cephe görseli

Kentsel dönüşüm, depremde yıkılma ya da ağır hasar görme riski taşıyan binaların ve bölgelerin yıkılıp güvenli biçimde yeniden yapılmasıdır. Türkiye’de bu işin temel kanunu 2012’de çıkan 6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun’dur. Tek bir binada süreç, maliklerin lisanslı bir kuruluşa yaptırdığı riskli yapı tespitiyle başlar. Yeniden yapım kararı hisseleri oranında salt çoğunlukla alınır; yeni bina kat karşılığı, hasılat paylaşımı gibi yöntemlerle yaptırılabilir.

Kısaca:

  • Riskli yapı tespitini malikler, Kentsel Dönüşüm Başkanlığının lisans verdiği bir kuruluşa kendi masraflarıyla yaptırır.
  • Tespite, muhtarlıktaki ilanın son gününden itibaren 15 gün içinde itiraz edilebilir.
  • Yeniden yapım kararı için hisseleri oranında salt çoğunluk yeter; 2023’teki değişiklikten önce üçte iki aranıyordu.
  • Kanun kapsamındaki ilk satış ve devirler tapu harcı, noter harcı ve damga vergisinden istisnadır.
  • Anlaşmayla tahliye edilen binaların maliklerine 18 ay kira yardımı yapılabilir; aylık tutarı Başkanlık belirler.
  • “Yarısı Bizden” kampanyası yalnızca İstanbul’daki riskli yapılar için geçerli.
İçindekiler
  1. 6306 sayılı Kanun neyi düzenler?
  2. Riskli yapı tespiti nasıl yapılır?
  3. Riskli yapı kararından sonra ne olur?
  4. Kentsel dönüşümde karar çoğunluğu kaç?
  5. Kentsel dönüşümde müteahhitle kat karşılığı nasıl yapılır?
  6. Kentsel dönüşümde hangi destekler var? (2026)
  7. Kentsel dönüşümde tapu harcı ve diğer muafiyetler
  8. Adana’da kentsel dönüşüm: depremden sonra tablo
  9. Sık sorulan sorular

6306 sayılı Kanun neyi düzenler?

6306 sayılı Kanun, afet riski altındaki alanlarda ve bu alanların dışındaki riskli yapıların bulunduğu arsalarda sağlıklı ve güvenli yaşam çevreleri kurmak için iyileştirme, tasfiye ve yenileme kurallarını belirler. Kanun üç kavram üzerine kurulu:

  • Riskli yapı: Riskli alan içinde ya da dışında olup ekonomik ömrünü tamamlamış ya da yıkılma veya ağır hasar görme riski taşıdığı bilimsel ve teknik verilerle tespit edilen yapı. Bina bazlı dönüşüm bu kavrama dayanır.
  • Riskli alan: Zemin yapısı ya da üzerindeki yapılaşma nedeniyle can ve mal kaybı riski taşıyan, Cumhurbaşkanınca kararlaştırılan alan. Mahalle ya da ada ölçeğinde uygulama bu kararla yapılabilir.
  • Rezerv yapı alanı: Dönüşüm uygulamalarında kullanılmak üzere Bakanlıkça belirlenen alan.

Kanunu bugün Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığına bağlı Kentsel Dönüşüm Başkanlığı uygular. Başkanlığın taşra teşkilatı her ilde kurulan kentsel dönüşüm müdürlüklerinden oluşur; Adana’daki birim, Başkanlığın listelerinde Adana Kentsel Dönüşüm Müdürlüğü adıyla geçiyor.

Riskli yapı tespiti nasıl yapılır?

Riskli yapı tespitini binadaki maliklerden biri ya da kanuni temsilcisi, Kentsel Dönüşüm Başkanlığının lisans verdiği bir kurum veya kuruluşa başvurarak yaptırır; masrafları malikler karşılar. Binanızın durumu hakkında ilk fikri edinmek için nelere bakabileceğinizi depreme dayanıklı bina yazımızda anlattık. Resmî süreç şöyle ilerler:

  1. Kuruluş seçimi: Başkanlığın sitesindeki listede lisanslı kurum ve kuruluşlar il ve kurum türüne göre aranabiliyor. Lisanslı kuruluşlar tek bir ille sınırlı değil, ülke genelinde tespit yapabiliyor.
  2. Başvuru ve ön kontrol: Talep elektronik sistem üzerinden oluşturulur. Kuruluş, binaya daha önce rapor düzenlenip düzenlenmediğini kontrol eder; kural olarak her yapı için tek rapor düzenlenebilir.
  3. İnceleme ve rapor: Tespit, Uygulama Yönetmeliğinin ekindeki Riskli Yapıların Tespit Edilmesine İlişkin Esaslara göre yapılır. Rapor, yapının bulunduğu ildeki kentsel dönüşüm müdürlüğüne, yetki bir idareye devredilmişse o idareye gönderilir ve orada incelenir.
  4. Tapuya bildirim ve tebligat: Yapı riskli bulunursa en geç on iş günü içinde tapu kütüğünün beyanlar hanesine işlenmek üzere tapu müdürlüğüne bildirilir. Tutanak binaya asılır, maliklere e-Devlet üzerinden bildirilir ve muhtarlıkta 15 gün ilan edilir.
  5. İtiraz: Malikler, muhtarlıktaki ilanın son gününden itibaren 15 gün içinde ildeki müdürlüğe dilekçeyle itiraz edebilir. İtirazı yedi üyeli bir teknik heyet inceler.

Adana’da riskli yapı tespiti için nereye başvurulur?

Adana’da süreç, lisanslı bir kuruluşa başvurmakla başlar. Kentsel Dönüşüm Başkanlığının yetkili kurum listesinde Adana filtresiyle bakıldığında Adana Kentsel Dönüşüm Müdürlüğü ile Seyhan ve Çukurova’da adresi bulunan dokuz özel kuruluş görünüyor (23 Eylül 2026). Raporların incelenmesi ve itirazlar, yetki bir belediyeye devredilmediği sürece ildeki müdürlükte yürür. e-Devlet’te Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığının “Riskli Yapı Tespiti” ve “Riskli Yapı Tespitine İtiraz” hizmetleri de bulunuyor. Başvurmadan önce birkaç kuruluştan yazılı teklif alın ve raporun bina için tek sefer düzenlenebileceğini unutmayın.

Riskli yapı kararından sonra ne olur?

Tespit kesinleşince, yani itiraz edilmez ya da itiraz reddedilirse, maliklere binayı yıktırmaları için 90 günü geçmeyen bir süre verilir. Bu sürede yıkılmayan bina, mülki amirin sağladığı kolluk desteğiyle idarece tahliye edilip yıktırılır ve masraf hisseleri oranında maliklerden tahsil edilir.

Yıkım yerine güçlendirme de mümkün. Bunun için aynı süre içinde güçlendirmenin teknik olarak mümkün olduğunun tespit ettirilmesi, kat maliklerinin Kat Mülkiyeti Kanunu’na göre güçlendirme kararı alması, projenin hazırlanması ve ruhsat alınması gerekir. İş bitince tapudaki riskli yapı belirtmesinin kaldırılması için müdürlüğe başvurulur.

Kentsel dönüşümde karar çoğunluğu kaç?

Riskli yapının bulunduğu parselde yeniden bina yaptırılması, kat karşılığı ya da hasılat paylaşımı, payların satışı gibi kararlar için hisseleri oranında paydaşların salt çoğunluğu yeterli. Bu kural, 9 Kasım 2023 tarihli Resmî Gazete’de yayımlanan 7471 sayılı Kanun’la getirildi; önceki metin “en az üçte iki çoğunluk” arıyordu.

Karar alınınca teklif, katılmayan maliklere noter aracılığıyla ya da muhtarlıkta 15 gün ilan edilerek bildirilir. Bu bildirimden sonraki 15 gün içinde teklifi incelemeyen ya da kabul etmeyen maliklerin arsa payları, Başkanlıkça tespit ettirilen rayiç değerden az olmamak üzere açık artırmayla önce anlaşan paydaşlara satılır. Başkanlığın açıklamasına göre İstanbul dışındaki illerde satış talebi kentsel dönüşüm müdürlüklerine yapılır.

Riskli yapı tespiti yapılmamış bir binada bu tür kararlar için Kat Mülkiyeti Kanunu’nun çok daha yüksek çoğunluk ya da oy birliği arayan kuralları geçerlidir. Yargıtay 20. Hukuk Dairesinin 2019 tarihli kararında da belirtildiği gibi, riskli yapı tespit edilmiş binalarda bu kurallar değil, 6306’nın çoğunluk kuralı uygulanır.

Kentsel dönüşümde müteahhitle kat karşılığı nasıl yapılır?

Malikler salt çoğunlukla kat karşılığı kararı aldıktan sonra müteahhitle yapılan sözleşme, arsa payı devri içerdiği için burada da noterde düzenleme şeklinde yapılmalı. Sözleşmede bulunması gereken maddeleri kat karşılığı inşaat sözleşmesi rehberimizde madde madde anlattık. 6306 sayılı Kanun’un dönüşüme özel iki hükmü var:

  • Teminat: Kanun kapsamındaki parsellerde yapım işini üstlenen müteahhit, yapı ruhsatı alınmadan önce bina tamamlama sigortası yaptırmak ya da Başkanlıkça belirlenen diğer teminat ve şartları sağlamak zorunda.
  • İşe başlamayan müteahhit: Anlaşma ya da salt çoğunluk kararından sonra müteahhitten kaynaklanan sebeplerle bir yıl içinde işe başlanmaz ya da iş durdurulup en az altı aydır yeterli ekip ve ekipmanla sürdürülmezse, malikler hisseleri oranında salt çoğunlukla fesih kararı alıp Başkanlığa başvurabilir. Başkanlık durumu tespit ederse müteahhide 30 gün süre verir; süre sonunda işe başlanmazsa sözleşme kendiliğinden feshedilmiş sayılır. Fesihten önce müteahhidin ödediği kira yardımları hak sahiplerinden geri istenemez.

Müteahhidi seçmeden önce yetki belgesini ve belge grubunu sorgulayın; grubun projenin büyüklüğüne yetip yetmediğini nasıl anlayacağınızı müteahhit sorgulama yazımızda anlattık.

Kentsel dönüşümde hangi destekler var? (2026)

6306 kapsamındaki temel destekler kira yardımı ve kredi faiz desteğidir; İstanbul’a özgü “Yarısı Bizden” kampanyası bunlardan ayrıdır.

DestekKimler içinSüre ve tutarBaşvuru
Kira yardımı (malik)Anlaşmayla tahliye edilen riskli yapının malikleriRiskli alan dışındaki riskli yapılarda 18 ay; aylık tutarı Başkanlık belirlerTahliye ya da yıkımdan itibaren 1 yıl içinde ildeki kentsel dönüşüm müdürlüğüne
Kira yardımı (kiracı)Riskli yapıda oturan kiracılarMalik için belirlenen aylık tutarın 2 katı, tek seferdeAynı
Kira yardımı (sınırlı ayni hak sahibi, kapıcı)Yapıda oturan intifa gibi hak sahipleri ve kapıcı dairesinde oturan kapıcılarAylık tutarın 5 katı, tek seferdeAynı
Faiz desteğiKanun kapsamında bankadan kredi kullanacak hak sahipleriOranları Cumhurbaşkanı belirlerTahliye ya da yıkımdan itibaren en geç 3 yıl içinde Başkanlıkla protokolü olan bir bankaya
Yarısı BizdenYalnızca İstanbul’daki riskli yapıların hak sahipleriKonut başına 875 bin TL hibe, 875 bin TL kredi, 125 bin TL taşınma desteği; süre 31 Aralık 2027’ye uzatıldıİstanbul’daki dönüşüm süreci içinde

Kira yardımının aylık tutarı il bazında Bakan onayıyla belirleniyor; Başkanlığın kira yardımı kılavuzunda rakam yer almıyor. Adana için güncel tutarı Adana Kentsel Dönüşüm Müdürlüğünden öğrenin. Ödemeler hak sahibinin Ziraat Bankası hesabına yapılıyor ve aynı kişi hem kira yardımı hem faiz desteği alamıyor.

Kentsel Dönüşüm Başkanlığının duyurusuna göre Yarısı Bizden kampanyasının süresi 31 Aralık 2027’ye uzatıldı; uzatma Eylül 2026’da açıklandı. Kampanya İstanbul’daki riskli yapılar için yürütülüyor, Adana’daki binalar kapsamda değil. Deprem bölgesindeki hak sahipleri için ayrıca “Deprem Bölgesinde Yerinde Dönüşüm” adıyla hibe ve kredi desteği uygulandı; e-Devlet’te bu programın ön başvuru hizmeti bulunuyor. Programın koşulları dönem dönem güncellendiği için Adana’daki güncel durumu müdürlükten teyit edin.

Kentsel dönüşümde tapu harcı ve diğer muafiyetler

6306 sayılı Kanun’un 7. maddesine göre kanun kapsamındaki bazı işlemler noter harcı, tapu harcı, belediyelerce alınan ücret ve harçlar, veraset ve intikal vergisi, döner sermaye ücreti ve damga vergisinden istisnadır. İstisna için işlemin taraflarından birinin Bakanlık, Başkanlık, TOKİ, İller Bankası, idare, işi üstlenen müteahhit, malik ya da riskli yapıyı en az bir yıldır kullanan kiracı veya sınırlı ayni hak sahibi olması gerekir. Kapsama giren başlıca işlemler:

  • Taşınmazların dönüşümden önceki ilk satışı, devri, tescili ve ipotek işlemleri;
  • Dönüşümle yapılan yeni yapıların maliklere, müteahhide ve riskli yapıyı en az bir yıldır kullanan kiracı ile sınırlı ayni hak sahiplerine ilk satışı, devri, tescili ve ipotek işlemleri;
  • Müteahhidin, yeni yapıdan kendisine kalan bölümleri ilk kez satması ve devretmesi, bunlar üzerine ipotek kurulması;
  • Riskli yapı nedeniyle başka bir parselde yeni yapı yapılması ya da mevcut bir yapının satın alınması;
  • Bu amaçlarla kullanılan kredilerde lehe alınan paralar için banka ve sigorta muameleleri vergisi.

Belediye harçlarında ayrı bir kolaylık daha var: riskli yapıların bulunduğu parsellerde gerçek ya da özel hukuk tüzel kişileri uygulama yaptığında, mevcut inşaat alanının bir buçuk katına kadar olan yeni inşaat alanı için belediyeler harç ve ücret almaz. İstisnalar kanunda sayılan işlemlerle sınırlı; tapu randevusundan önce işleminizin kapsama girip girmediğini tapu müdürlüğüne sorun. Olağan alım satımdaki harç oranlarını tapu harcı yazımızda bulabilirsiniz.

Adana’da kentsel dönüşüm: depremden sonra tablo

Adana, 6 Şubat 2023’te Kahramanmaraş merkezli depremlerden etkilenen 11 il arasında. Strateji ve Bütçe Başkanlığının Mart 2023 raporunda yer alan, Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığının 6 Mart 2023 tarihli hasar tespitine göre Adana’daki konutların hasar dağılımı şöyle:

Hasar durumuAdana’daki konut sayısı
Yıkık, acil yıkılacak veya ağır hasarlı2.952
Orta hasarlı11.768
Az hasarlı71.072

Aynı rapor, TÜİK’in 2021 verileriyle Adana’nın yapı stokunun görece eski olduğunu gösteriyor: Adana’da hanelerin yüzde 13’ü 1980 ve öncesinde, yüzde 34,8’i 1981-2000 arasında yapılmış binalarda oturuyordu. 2001 ve sonrasında yapılmış binalarda oturanların payı yüzde 38,7 ile Türkiye ortalamasının (yüzde 47,4) altındaydı.

Depremden sonra devlet eliyle yapılan konutlar da bu tablonun parçası. Ekonomim’in 5 Ağustos 2026’da aktardığı Bakanlık açıklamasına göre Adana’da 11.334 konut ve 739 köy evi olmak üzere 12.073 bağımsız bölüm inşa edildi. İhlas Haber Ajansının Mayıs 2025 tarihli haberi de depremlerin Adana başta olmak üzere birçok ilde kentsel dönüşüme talebi artırdığını aktarıyor.

Adana’da alan bazlı dönüşümün de örnekleri var. Bakanlığın 2022’de TBMM’ye verdiği cevaba göre Yüreğir’deki Köprülü Mahallesi’nde yaklaşık 29 hektarlık bir alan, 2 Eylül 2013 tarihli Resmî Gazete’de yayımlanan Bakanlar Kurulu kararıyla riskli alan ilan edildi.

Sık sorulan sorular

Binada tek bir malik riskli yapı tespiti yaptırabilir mi?

Evet. Kentsel Dönüşüm Başkanlığına göre tespit, maliklerden birinin ya da kanuni temsilcisinin başvurusuyla yapılabilir; bütün komşuların onayı gerekmez. Masraf maliklere aittir ve sonuç bütün bina için geçerli olur.

Riskli yapı raporuna itiraz edersem ne olur?

İtirazı, dördü üniversitelerden, üçü Başkanlıktan yedi üyeli bir teknik heyet inceler. Heyet raporu bütün teknik yönleriyle değerlendirir, eksik görürse düzeltilmek üzere lisanslı kuruluşa geri gönderir ve kararı yapının tespit tarihindeki durumuna göre verir. İtiraz eden malike yalnızca nihai karar bildirilir.

Kiracıysam kentsel dönüşümde hangi haklarım var?

Riskli yapıda oturan kiracıya, malikler için belirlenen aylık kira yardımının iki katı tutarında bir ödeme bir kerede yapılabilir. Başvuru, tahliye ya da yıkım tarihinden itibaren bir yıl içinde ildeki kentsel dönüşüm müdürlüğüne yapılır. Riskli yapıyı en az bir yıldır kullanan kiracılar, kanundaki bazı harç ve vergi istisnalarından da yararlanabilir.

Kentsel dönüşümde yeni dairem eskisinden büyük olur mu?

Kanun bir büyüklük garantisi vermez; yeni dairenin alanı parselin imar durumuna, projeye ve maliklerle müteahhit arasındaki anlaşmaya bağlıdır. Paylaşımı yüzdeyle bırakmayın; her malike kalacak dairenin kat, cephe ve net alanını sözleşmeye yazdırın.

Kaynaklar

Son güncelleme: 23 Eylül 2026. Bu yazı genel bilgilendirme amaçlıdır; tutarlar ve kampanya koşulları değişebildiği için işlem yapmadan önce Kentsel Dönüşüm Başkanlığı, tapu müdürlüğü ya da bir avukatla teyit edin.

İlgili rehberler

Tüm yazılar →