Depreme dayanıklı bina nasıl anlaşılır? Adana’da sorulacak belgeler

Bir binanın depreme dayanıklı olup olmadığı dışarıdan bakarak anlaşılmaz; yeni bir cephe ya da düzgün bir sıva bu konuda bilgi vermez. Dayanıklılık, zeminin doğru incelenmesine, taşıyıcı sistemin yönetmeliğe göre projelendirilmesine ve inşaatın bu projeye uygun yapılıp denetlenmesine bağlıdır. Bu yüzden yeni bir dairede belgeleri ve yapım sürecini, eski bir binada ise lisanslı kuruluşların yaptığı riskli yapı tespitini sormak gerekir.

Kısaca:

• Yeni binada zemin ve temel etüdü raporu, statik proje, yapı ruhsatı, yapı denetim kaydı, beton deney sonuçları ve yapı kullanma izni (iskân) sorulur.
• 1 Ocak 2019’dan beri yürürlükte olan TBDY 2018, betonarme binalarda C25’ten düşük betona izin vermez.
• Adana için artık “kaçıncı derece deprem bölgesi” sınıflaması yok; AFAD haritası her nokta için ayrı değer veriyor.
• Eski bir binanın riski, lisanslı kuruluşların yaptığı riskli yapı tespitiyle anlaşılır.

İçindekiler

1. Adana deprem bölgesi mi?
2. Adana deprem riski: faylar ve geçmiş depremler
3. Binanın depreme dayanıklı olduğu nasıl anlaşılır?
4. Deprem yönetmeliği 2018 neleri getirdi?
5. Eski bir binanın riskli olup olmadığı nasıl anlaşılır?
6. Firmaya sormanız gereken 10 soru
7. Sık sorulan sorular

Adana deprem bölgesi mi?

Adana deprem tehlikesi taşıyan bir il; ancak 2019’dan bu yana resmî sistemde “birinci derece, ikinci derece deprem bölgesi” gibi bir sınıflama kullanılmıyor. 18 Mart 2018’de Resmî Gazete’de yayımlanıp 1 Ocak 2019’da yürürlüğe giren Türkiye Deprem Tehlike Haritası, tehlikeyi il ya da ilçe sınırına göre değil, noktasal olarak en büyük yer ivmesi değerleriyle gösteriyor. Anadolu Ajansı’nın aktardığı AFAD açıklamasına göre 1996–2019 arasında kullanılan eski haritada tehlike 1 ile 5 arasında derecelere ayrılıyordu; yeni haritayla “deprem bölgesi” kavramı ortadan kalktı.

Kendi adresinize ait değerleri AFAD’ın interaktif haritasında (tdth.afad.gov.tr) ya da e-Devlet’teki “Türkiye Deprem Tehlike Haritaları” hizmetinde, e-Devlet girişi yaparak görebilirsiniz. AFAD’ın altını çizdiği bir nokta var: Haritadaki değerler, yerel zemin koşullarının oluşturabileceği tehlikeleri içermiyor. Aynı mahalledeki iki binanın durumu, altındaki zemine göre farklı olabilir. Zemin etüdünü önemli kılan da bu.

Adana deprem riski: faylar ve geçmiş depremler

Adana İl Afet Risk Azaltma Planı’na (İRAP) göre ilde ve çevresinde oluşan depremler üç ana fay zonunda yoğunlaşıyor: Ecemiş, Karaisalı-Karsantı ve Karataş-Osmaniye fay zonları. Plan, İl Afet ve Acil Durum Müdürlüğü koordinasyonunda AFAD desteğiyle hazırlandı.

• 27 Haziran 1998 Adana-Ceyhan depremi: İRAP’a göre 1900’den bu yana ilde yaşanan en büyük deprem. 6,2 büyüklüğündeki depremde 145 kişi hayatını kaybetti, 10.675 bina ağır hasar gördü. Plan, bu depremi Türkiye’de sıvılaşmanın en yaygın görüldüğü depremlerden biri olarak anıyor.
• 6 Şubat 2023 Kahramanmaraş depremleri: Pazarcık (Mw 7,7) ve Elbistan (Mw 7,6) merkezli depremler Adana’da çok şiddetli hissedildi; AFAD’ın raporuna göre Adana, olağanüstü hal ilan edilen 11 ilden biriydi. Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığının 6 Mart 2023 tarihli hasar tespitlerine göre (Strateji ve Bütçe Başkanlığı raporu) Adana’da 2.952 konut acil yıkılacak, yıkık ya da ağır hasarlı; 11.768 konut orta hasarlı; 71.072 konut az hasarlı olarak belirlendi.
• 21 Eylül 2026 Saimbeyli depremi: AFAD kayıtlarına göre Saimbeyli’de saat 04.02’de, 7 km derinlikte 5,0 büyüklüğünde bir deprem oldu.

İRAP’taki bir tespit, zeminin Adana için neden ayrı bir başlık olduğunu gösteriyor: 1998 depreminde zarar gören yapılar genellikle D, E ve F sınıfı alüvyon zeminler üzerindeydi. Planın il geneli için verdiği dağılıma göre zeminlerin %40’ı D sınıfı, yaklaşık %15’i E ve F sınıfı. Aynı plan, mevcut yapı stoku ve faylara yakınlık nedeniyle Ceyhan, Yumurtalık, İmamoğlu, Seyhan ve Yüreğir’i deprem afetinden zarar görebilecek ilçeler arasında sayıyor.

Binanın depreme dayanıklı olduğu nasıl anlaşılır?

Yeni bir binanın depreme karşı nasıl tasarlanıp yapıldığını altı belge anlatır: zemin ve temel etüdü raporu, statik proje, yapı ruhsatı, yapı denetim kayıtları, beton deney raporları ve yapı kullanma izin belgesi (iskân). Bu belgelerin varlığı tek başına bir garanti değildir, ama binanın mevzuatın öngördüğü süreçten geçip geçmediğini gösterir.

Belge	Ne gösterir?	Kimden istenir?
Zemin ve temel etüdü raporu	Parselin zemin sınıfını, taşıma gücünü, yeraltı suyunu ve sıvılaşma değerlendirmesini	Müteahhit veya satış ofisi; raporu yapı denetim kuruluşu da inceler
Statik proje	Temel, kolon, kiriş, perde ve döşemelerden oluşan taşıyıcı sistemi ve hesaplarını	Müteahhit; ruhsat eki proje olarak belediyede
Yapı ruhsatı	Projelerin ilgili idarece kabul edildiğini ve inşaata izin verildiğini	Müteahhit veya ruhsatı veren belediye
Yapı denetim kaydı	Binayı hangi yapı denetim kuruluşunun denetlediğini	Müteahhit, yapı denetim kuruluşu
Beton deney raporları	Dökülen betondan alınan numunelerin laboratuvarda ölçülen dayanımını	Yapı denetim kuruluşu, müteahhit
Yapı kullanma izin belgesi (iskân)	Yapının ruhsat ve eki projelere uygun tamamlandığını	Belediye; teslimde satıcı

Zemin etüdü nedir?

Zemin etüdü (resmî adıyla zemin ve temel etüdü raporu), binanın oturacağı parselin zeminini sondaj, arazi ve laboratuvar deneyleriyle inceleyen ve statik projeye esas olan rapordur. Planlı Alanlar İmar Yönetmeliği’ne göre rapor; yerin taşıma gücü, yeraltı suyu, oturma, sıvılaşma ve yer kayması gibi özelliklerini inceleyen jeofizik, jeoloji ve inşaat mühendislerince, Bakanlığın belirlediği formata göre hazırlanır.

Raporun temel çıktılarından biri yerel zemin sınıfıdır. TBDY, zeminleri sağlam ve sert kayadan (ZA) gevşek kum ve yumuşak kile (ZE) kadar sınıflandırır. Sıvılaşabilir zeminler, yüksek derecede hassas killer ve kalın turba tabakaları gibi özel inceleme gerektiren zeminler ise ZF sınıfındadır; bu zeminlerde sahaya özel zemin davranış analizi yapılması zorunludur. 1998’deki yaygın sıvılaşma düşünüldüğünde, Adana’da ev alırken zemin sınıfını sormak yerinde olur.

Mayıs 2026’da 7579 sayılı Kanunla 4708 sayılı Kanun’a eklenen hükme göre zemin ve temel etütlerini, Bakanlıktan izin belgesi alan zemin ve temel etüt kuruluşları yapacak. Bu hükmün yürürlük tarihi 31 Aralık 2026; uygulama Bakanlığın belirleyeceği pilot ilde başlayacak.

Statik proje ve yapı ruhsatı

Statik proje, binanın taşıyıcı sistemini bodrum dahil bütün kat planları, kesitleri, detayları ve hesaplarıyla gösteren projedir; inşaat mühendislerince mimari projeye ve zemin ve temel etüdü raporuna uygun olarak hazırlanır. Yapı ruhsatı ise bu projelerin ilgili idarece onaylanıp inşaata izin verildiğini gösterir. Ruhsattan önce yapı denetim kuruluşu, zemin ve temel raporlarını ve uygulama projelerini inceleyip ilgili idareye uygunluk görüşünü bildirir.

Yapı denetim nedir, ne işe yarar?

Yapı denetimi, 4708 sayılı Yapı Denetimi Hakkında Kanun’a göre projelerin ve inşaatın; Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığından izin belgesi almış, ortaklarının tamamı mimar ve mühendislerden oluşan yapı denetim kuruluşlarınca denetlenmesidir. Apartmanlar bu denetimin kapsamındadır. Kuruluşun görevlerinden bazıları şunlar:

• Zemin ve temel raporlarını ve uygulama projelerini incelemek,
• Yapının ruhsat ve eklerine uygun yapılmasını denetlemek,
• Malzeme ve imalatın standartlara uygunluğunu kontrol etmek; zemin, malzeme ve imalat deneylerini laboratuvarlarda yaptırmak,
• Ruhsata aykırı bir uygulama gördüğünde durumu üç iş günü içinde ilgili idareye bildirmek.

Hizmet bedeline esas inşaat alanı 500 m²’yi aşan yapılarda sözleşme, Bakanlığın elektronik ortamda belirlediği en fazla iki kuruluştan biriyle yapılır. Yapı denetim kuruluşu, denetçiler, proje müellifleri, laboratuvar görevlileri ve müteahhit, yapı hasarından kusurları oranında sorumludur; bu sorumluluk yapı kullanma izninden itibaren taşıyıcı sistem için 15 yıl, taşıyıcı olmayan kısımlar için 2 yıl sürer.

Beton numuneleri ve laboratuvar sonuçları

Beton dökülürken taze betondan alınan numuneler laboratuvarda kırılır; betonun projedeki dayanımı sağlayıp sağlamadığı böyle ölçülür. 18 Aralık 2018 tarihli (sonradan değiştirilen) Tebliğ ile kurulan düzende yapı denetim kuruluşu beton dökümünü önceden laboratuvara bildiriyor, numuneleri denetim elemanının huzurunda laboratuvar personeli alıyor. Her numuneye radyo frekanslı (RFID) bir beton etiketi yerleştiriliyor, süreç Elektronik Beton İzleme Sistemi’ne (EBİS) kaydediliyor ve deney raporu bu sistem üzerinden onaylanıyor.

2026’da 4708 sayılı Kanun’a eklenen hükümlerle, yapıdan alınan sertleşmiş beton (karot) deney sonuçları standardı sağlamayan beton üreticisine 500.000 TL; Bakanlığın izleme sisteminde mikser etiketi ya da karekodlu irsaliyesi bulunmayan betonda 250.000 TL idari para cezası öngörüldü. Satın alacağınız binada beton deney raporlarını ve sonuçların proje sınıfını sağlayıp sağlamadığını sorabilirsiniz.

İskân (yapı kullanma izin belgesi) ne gösterir?

İskân, yapının ruhsat ve eki projelere, fen ve sağlık kurallarına uygun tamamlandığını gösteren izindir. Başvuruda yapı denetim kuruluşunun (ya da fenni mesullerin) raporları, enerji kimlik belgesi ve yapıya ait fotoğraflar yer alır; belediye yapıyı uygun bulursa belgeyi 30 gün içinde düzenler. Yapı kullanma izninin verildiği tarih yapının tamamlandığı tarih sayılır; yapı denetimdeki 15 yıllık sorumluluk süresi de bu tarihten başlar. Binanın enerji kimlik belgesini e-Devlet’teki “Enerji Kimlik Belgesi Sorgulama” hizmetinden görebilirsiniz. Ayrıntılar için iskân nedir yazımıza bakabilirsiniz.

Deprem yönetmeliği 2018 neleri getirdi?

TBDY 2018; tasarımı AFAD’ın konuma özel tehlike değerlerine bağladı, dört deprem yer hareketi düzeyi, bina kullanım ve deprem tasarım sınıfları ile performans hedefleri tanımladı ve betonarme binalarda en az C25 beton şartı getirdi. Türkiye Bina Deprem Yönetmeliği, 18 Mart 2018 tarihli ve 30364 sayılı (mükerrer) Resmî Gazete’de yayımlandı ve 1 Ocak 2019’da yürürlüğe girerek 2007 tarihli yönetmeliğin yerini aldı. Yönetmeliğin dili teknik; ev alacak biri için bilinmesi yararlı kavramlar şunlar:

Kavram	Ne anlatır?	Konut açısından
Deprem yer hareketi düzeyi (DD)	Tasarımda esas alınan depremin ne kadar seyrek olduğu. DD-1: 50 yılda aşılma olasılığı %2 (2475 yıl), DD-2: %10 (475 yıl), DD-3: %50 (72 yıl), DD-4: %68 (43 yıl).	DD-2, “standart tasarım deprem yer hareketi” olarak adlandırılır.
Bina kullanım sınıfı (BKS)	Binanın kullanım amacı: BKS=1 hastane, okul gibi binalar (bina önem katsayısı 1,5); BKS=2 alışveriş merkezi, spor tesisi gibi binalar (1,2); BKS=3 konut, işyeri, otel gibi diğer binalar (1,0).	Konutlar BKS=3’tür.
Deprem tasarım sınıfı (DTS)	Binanın bulunduğu yerin DD-2 düzeyindeki kısa periyot tasarım spektral ivme katsayısına ve BKS’ye göre belirlenir; DTS=1 en yüksek tehlike grubudur.	Aynı proje, farklı konumlarda farklı DTS alabilir.
Performans hedefi	Belirli bir depremde kabul edilen hasar düzeyi: Kesintisiz Kullanım, Sınırlı Hasar, Kontrollü Hasar, Göçmenin Önlenmesi.	Yeni bir konutta DD-2 depremi için hedef Kontrollü Hasar’dır.

Son satırın okur için anlamı şu: Yönetmeliğe uygun tasarlanmış sıradan bir konut binasında hedef, 475 yıllık tasarım depreminde hiç hasar görmemek değil; can güvenliğini sağlayacak biçimde, çok ağır olmayan ve çoğunlukla onarılabilir bir hasarla depremi atlatmaktır. Yönetmelik, “yüksek bina” sayılan yapılar (deprem tasarım sınıfına göre 70, 91 ya da 105 metreyi aşanlar) için buna ek hedefler koyar.

Beton sınıfı nedir, en az hangisi kullanılmalı?

Beton sınıfı, betonu basınç dayanımına göre gruplayan sınıflandırmadır; C25 gibi bir gösterimde C’den sonraki sayı, TS EN 206 sınıflandırmasına göre betonun karakteristik basınç dayanımını MPa cinsinden ifade eder ve sayı büyüdükçe dayanım artar. TBDY 2018’e göre:

• Yönetmelik kapsamında yapılacak tüm betonarme binalarda C25’ten düşük dayanımlı beton kullanılamaz (madde 7.2.5.1).
• Beton nitelik denetimli olmalı, bakımı yapılmalı ve vibratörle yerleştirilmelidir; kendiliğinden yerleşen beton da kullanılabilir (7.2.5.2).
• Deprem etkisini karşılayacak elemanlarda C25–C80 sınıfı beton ve TS 708’deki B420C ya da B500C nervürlü donatı çeliği kullanılır (7.2.5.3).
• Önüretimli (prefabrik) betonarme binalarda en düşük beton sınıfı C30’dur (8.2.3.2).

Beton sınıfı tek başına bir güvence değildir; zemin, taşıyıcı sistem tasarımı, donatı detayları ve işçilik birlikte sonuç verir.

Eski bir binanın riskli olup olmadığı nasıl anlaşılır?

Mevcut bir binanın deprem riski, 6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun kapsamındaki riskli yapı tespitiyle anlaşılır. Tespiti Kentsel Dönüşüm Başkanlığınca lisanslandırılan kurum ve kuruluşlar yapar; masrafı maliklere aittir ve başvuru elektronik sistem üzerinden yapılır. e-Devlet’te Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığının “Kentsel Dönüşüm Uygulaması” ve “Riskli Yapı Tespiti” hizmetleri bulunuyor.

İnceleme sırasında binanın rölevesi çıkarılır, kolon ve perdelerden karot denilen silindir biçimli beton örnekleri alınır, donatı sıyırma ve tahribatsız yöntemlerle incelenir. Bu veriler, “Riskli Yapıların Tespit Edilmesine İlişkin Esaslar”a göre Başkanlığın belirlediği yazılımla değerlendirilir. Malikler sonuca 15 gün içinde itiraz edebilir; riskli bulunan yapı tapu kütüğünün beyanlar hanesine işlenir ve maliklere e-Devlet üzerinden bildirilir.

Strateji ve Bütçe Başkanlığının raporundaki TÜİK 2021 verilerine göre Adana’da hanelerin %13’ü 1980 ve öncesinde, %34,8’i 1981–2000 arasında yapılmış binalarda oturuyor; rapor, ilde yapı stokunun nispeten eski olduğunu belirtiyor. Riskli bulunan binalarda süreç kentsel dönüşümle devam eder; adımları kentsel dönüşüm nedir yazımızda anlattık.

Firmaya sormanız gereken 10 soru

1. Yapı ruhsatı hangi tarihte alındı; ruhsat eki mimari ve statik projeyi görebilir miyim?
2. Zemin ve temel etüdü raporunu kim hazırladı; parselin yerel zemin sınıfı nedir, sıvılaşma değerlendirmesi yapıldı mı?
3. Temel sistemi nedir; zemin iyileştirmesi gerekti mi, gerektiyse hangi yöntem uygulandı?
4. Statik proje hangi deprem yönetmeliğine göre hazırlandı ve projeyi hangi mühendis üstlendi?
5. Binayı hangi yapı denetim kuruluşu denetliyor; denetçi mühendislerle görüşmek mümkün mü?
6. Projede ve uygulamada hangi beton sınıfı ve hangi donatı çeliği kullanıldı?
7. Beton dökümlerine ait laboratuvar deney raporlarını görebilir miyim; sonuçlar proje sınıfını sağladı mı?
8. Ruhsat eki projelerden farklı bir uygulama ya da onaylı bir tadilat projesi var mı?
9. Yapı kullanma izni (iskân) alındı mı, alınmadıysa ne zaman bekleniyor; enerji kimlik belgesi düzenlendi mi?
10. Teslimde hangi belgeleri vereceksiniz ve taşıyıcı sistemle ilgili sorumluluk süreleri nasıl işliyor?

Müteahhidin geçmiş işlerini ve kayıtlarını araştırmak için müteahhit sorgulama yazımıza, satın almadan önce bakılacak diğer konular için ev alırken nelere dikkat edilmeli yazımıza göz atabilirsiniz. Yükselir İnşaat’ın devam eden projeleri hakkında belge ve teknik bilgi için satış ofisine başvurabilirsiniz.

Sık sorulan sorular

DASK poliçesi binanın depreme dayanıklı olduğunu gösterir mi?

Hayır. Zorunlu deprem sigortası, binada depremin doğrudan yol açtığı maddi zararları teminat altına alan bir sigortadır; dayanıklılık belgesi değildir. 6305 sayılı Afet Sigortaları Kanunu’na göre DASK, mevzuata ve projeye aykırı inşa edilen binaları sigortalamama hakkına sahiptir ve taşıyıcı sistemi olumsuz etkileyecek biçimde tadil edildiği tespit edilen binaları sigortalamaz.

Dairemde tadilat yaparken nelere dikkat etmeliyim?

Kolon, kiriş ve perde gibi taşıyıcı elemanlara dokunan her müdahale risklidir. 4708 sayılı Kanun’a göre yapı kullanma izninden sonra ilgili idareden izin alınmadan yapılan esaslı tadilattan doğan hasardan izinsiz tadilatı yapan sorumludur. 6305 sayılı Kanun’a göre de hasar, projeye aykırı ve taşıyıcı sistemi olumsuz etkileyen bir tadilattan kaynaklanıyorsa malik sigorta tazminatı alma hakkını kaybeder; bu yüzden tadilattan önce belediyeye ve bir inşaat mühendisine danışın.

2019’dan önce yapılmış bir bina otomatik olarak riskli mi?

Hayır. Türkiye’de deprem yönetmelikleri 1947’den bu yana birçok kez yenilendi ve her bina kendi projesi, zemini ve yapım kalitesiyle değerlendirilir. Eski bir binanın durumunu öğrenmenin resmî yolu lisanslı kuruluşa yaptırılan riskli yapı tespitidir; TBDY de mevcut binaların deprem performansının değerlendirilmesine ilişkin kurallar içerir.

Yapı denetimiyle ilgili şikâyeti nereye yapabilirim?

4708 sayılı Kanun kapsamındaki yapılarla ilgili şikâyetler için e-Devlet’te Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığının “Yapı Denetim Kanunu Kapsamındaki Şikayet İşlemleri” hizmeti bulunuyor. Kanundaki idari para cezaları, İl Yapı Denetim Komisyonunun teklifiyle Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği İl Müdürlüğünce veriliyor.

Kaynaklar

• Türkiye Bina Deprem Yönetmeliği (18.03.2018, sayı 30364 mükerrer) – Resmî Gazete
• Türkiye Bina Deprem Yönetmeliği ekleri (TBDY 2018 tam metin) – Resmî Gazete
• Türkiye Deprem Tehlike Haritası – AFAD
• Türkiye Bina Deprem Yönetmeliği – AFAD
• Türkiye Deprem Tehlike Haritaları hizmeti – e-Devlet (AFAD)
• AFAD’dan Türkiye Deprem Tehlike Haritası’na ilişkin bilgilendirme (6 Mayıs 2025) – Anadolu Ajansı
• Afet raporları: Adana İl Afet Risk Azaltma Planı (İRAP) – Adana Büyükşehir Belediyesi
• 06 Şubat 2023 Pazarcık-Elbistan (Kahramanmaraş) Depremleri Raporu (02.06.2023) – AFAD Deprem Dairesi Başkanlığı
• 2023 Kahramanmaraş ve Hatay Depremleri Raporu – Cumhurbaşkanlığı Strateji ve Bütçe Başkanlığı
• Deprem kataloğu kaydı: 21 Eylül 2026 Saimbeyli (Adana) Mw 5,0 – AFAD
• 4708 sayılı Yapı Denetimi Hakkında Kanun – Mevzuat Bilgi Sistemi
• Planlı Alanlar İmar Yönetmeliği – Mevzuat Bilgi Sistemi
• Taze betondan numune alınması, deneylerin yapılması ve raporlanmasına dair Tebliğ (18.12.2018) – Resmî Gazete
• 6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun – Mevzuat Bilgi Sistemi
• 6306 sayılı Kanunun Uygulama Yönetmeliği – Mevzuat Bilgi Sistemi
• Riskli Yapıların Tespit Edilmesine İlişkin Esaslar (Ek-2) değişikliği (16.02.2019) – Resmî Gazete
• Riskli Yapı Tespiti hizmeti – e-Devlet (ÇŞİDB)
• Kentsel Dönüşüm Uygulaması – e-Devlet (ÇŞİDB)
• Enerji Kimlik Belgesi Sorgulama – e-Devlet (ÇŞİDB)
• Yapı Denetim Kanunu Kapsamındaki Şikayet İşlemleri – e-Devlet (ÇŞİDB)
• 6305 sayılı Afet Sigortaları Kanunu – Mevzuat Bilgi Sistemi

Son güncelleme: 23 Eylül 2026. Bu yazı genel bilgilendirme amaçlıdır; satın alma veya tadilat kararından önce ilgili kurumla, yapı denetim kuruluşuyla ya da bir inşaat mühendisiyle teyit edin.