Site aidatı nedir, nasıl belirlenir? 2026 kuralları

Site aidatı, sitedeki ortak alanların bakım, güvenlik, temizlik, enerji ve yönetim giderlerini karşılamak için kat maliklerinden toplanan paydır; Kat Mülkiyeti Kanunu’nda “gider ve avans payı” olarak geçer (KMK m.20). Tutarını, yıllık işletme projesindeki tahmini bütçe ve bu bütçenin daireler arasında bölünme şekli belirler. 22 Mayıs 2026’dan bu yana işletme projesini kat malikleri genel kurulu onaylıyor; yönetici yalnızca geçici bir proje hazırlayabiliyor.

Kısaca:

• Aidatın dayanağı KMK m.20, bütçesi işletme projesidir (m.37).
• Aksine anlaşma yoksa kapıcı, bahçıvan ve bekçi giderleri eşit; bakım, onarım, sigorta ve ortak tesis giderleri arsa payına göre bölünür.
• Havuz, güvenlik, jeneratör ve peyzaj gibi hizmetler arttıkça bütçe büyür.
• Geciken aidat için aylık %5 hesabıyla gecikme tazminatı işler.
• Bina tamamlanıp dairelerin üçte ikisi kullanılmaya başlandıysa, kat irtifakı döneminde de aynı kurallar uygulanır.

İçindekiler

1. Site aidatı nasıl belirlenir?
2. Site aidatına neler dahildir?
3. Site aidatı ne kadar?
4. Sosyal donatılı site ne kazandırır, neye mal olur?
5. Almadan önce aidatla ilgili neler sorulmalı?
6. Aidat ödenmezse ne olur?
7. Kat irtifakı döneminde aidat ödenir mi?
8. Sık sorulan sorular

Site aidatı nasıl belirlenir?

Site aidatı, kat malikleri genel kurulunun onayladığı işletme projesiyle belirlenir. İşletme projesi; bir yıllık tahmini gelir ve giderleri, her kat malikine düşecek tahmini payı ve vermesi gereken avans tutarını gösterir (KMK m.37). 7579 sayılı Kanun‘la yapılan ve 22 Mayıs 2026’da yürürlüğe giren değişikliğe göre:

• İşletme projesi kat malikleri genel kurulunda onaylanır.
• Onaylı bir proje yoksa yönetici gecikmeden geçici bir proje hazırlar; proje kat maliklerine bildirilir ve en geç üç ay içinde aynen ya da değiştirilerek kabulü için genel kurulda karar alınır.
• Yürürlükte bir proje varken hazırlanan geçici projedeki tutar, mevcut projeye göre bir önceki yıl için ilan edilen yeniden değerleme oranından fazla artırılamaz. 2025 yılı için bu oran %25,49 olarak ilan edildi (VUK Genel Tebliği Sıra No: 585).
• Önceki metinde yer alan, bildirimden sonra yedi gün içinde itiraz edilmeyen projenin kesinleşmesine ilişkin cümle yürürlükten kaldırıldı.

Kanun aidat için sabit bir tutar ya da genel bir üst sınır koymaz; yukarıdaki sınır yalnızca geçici proje içindir. Kesinleşen işletme projeleri ve genel kurulun işletme giderleriyle ilgili kararları İcra ve İflas Kanunu’nun 68. maddesinin birinci fıkrasındaki belgelerden sayılır; borçlu icra takibine itiraz ederse alacaklı bu belgelere dayanarak itirazın kaldırılmasını isteyebilir.

Giderler daireler arasında nasıl bölünür?

Yönetim planında ya da kat malikleri arasında başka bir anlaşma yoksa Kanun şu ayrımı yapar (KMK m.20):

Gider	Kanundaki varsayılan dağıtım
Kapıcı, kaloriferci, bahçıvan ve bekçi giderleri ile bunlar için toplanan avans	Eşit
Ana taşınmazın sigorta primleri; ortak yerlerin bakım, koruma, güçlendirme ve onarım giderleri; yönetici aylığı gibi diğer giderler; ortak tesislerin işletme giderleri	Arsa payı oranında

Yönetim planı bütün kat maliklerini bağlayan bir sözleşme hükmündedir (KMK m.28). Güvenlik personeli, peyzaj bakımı ya da yönetim şirketi ücreti gibi kalemlerin hangi esasla bölüneceği bu planda ayrıca düzenlenebilir; kendi sitenizin planına bakın. Kat malikleri, ortak bir alanı ya da tesisi kullanmadıklarını ileri sürerek paylarını ödemekten kaçınamaz; “havuzu hiç kullanmıyorum” demek ödememeyi haklı kılmaz (KMK m.20). Birden fazla yapıdan oluşan toplu yapılarda tüm site için tek bir yönetim planı düzenlenir; bu planı değiştirmek için 7579 sayılı Kanun’la, temsilciler kurulu üyelerinin temsil ettiği bağımsız bölümlerin beşte dördü yerine üçte ikisinin oyu yeterli hâle geldi (KMK m.70).

Örnek hesap

Tutar vermeden oranlarla gösterelim. 100 daireli bir sitede eşit bölünen giderlerde her daire toplamın %1’ini öder. Arsa payına göre bölünen giderlerde ise tapudaki arsa payı belirleyicidir: arsa payı 12/1.000 olan daire bu giderlerin %1,2’sini, 8/1.000 olan daire %0,8’ini öder. Aynı sitede büyük ve iyi konumlu dairelerin aidatının daha yüksek olması bundandır; arsa payı, bağımsız bölümlerin konum ve büyüklüklerine göre hesaplanan değerle orantılı tahsis edilir (KMK m.3). Arsa payı ile dairenin metrekaresi arasındaki farkı net ve brüt metrekare yazısında anlattık.

Site aidatına neler dahildir?

Site aidatı, ortak alanlarda verilen hizmetlerin yıllık maliyetinin daireler arasında paylaştırılmış hâlidir. Sık görülen kalemler şunlardır:

Kalem	Neyi karşılar	Tutarı büyüten etkenler
Güvenlik	Personel maaşı ve yan giderleri, kamera ve giriş kontrol sistemi	7/24 vardiya, nokta ve personel sayısı
Temizlik	Ortak alan temizliği, sarf malzemesi	Blok ve ortak alan sayısı
Peyzaj	Bahçe bakımı, sulama, bitki yenileme	Yeşil alanın büyüklüğü, yaz sulaması
Havuz	Su, kimyasal, pompa enerjisi, bakım	Havuzun büyüklüğü, açık kaldığı ay sayısı
Jeneratör	Yakıt, periyodik bakım	Kapasite, dairelere kadar besleyip beslemediği
Asansör	Aylık bakım, yıllık kontrol, arıza onarımı	Asansör sayısı
Ortak elektrik ve su	Ortak alan aydınlatması, otopark, pompalar, sulama	Kapalı otopark, gece aydınlatması
Yönetim hizmeti	Yönetici ya da yönetim şirketi ücreti, muhasebe, denetim	Profesyonel yönetim alınıp alınmadığı
Sigorta	Ana taşınmaz sigortası (kat malikleri kurulu karar verirse)	Sigorta bedeli ve kapsamı
Yedek akçe	Büyük onarım ve yenilemeler için ayrılan pay	Ayrılan oran

Asansörlerin aylık bakımını ve yıllık kontrolünü yaptırmak yöneticinin kanuni görevidir (KMK m.35); bu gider aidata yansır. Sigorta, kat malikleri kurulu karar verirse yaptırılır ve primler arsa payına göre bölünür (KMK m.21). Yedek akçe ayrılıp ayrılmayacağı ve oranı yönetim planında ya da genel kurul kararında belirlenir.

Site aidatı ne kadar?

Site aidatı için tek bir tutar yoktur; aynı ilçedeki iki site arasında bile büyük fark olabilir, çünkü tutarı her sitenin kendi bütçesi ve dağıtım esası belirler. Tutarı etkileyen başlıca etkenler:

• Hizmet listesi: Havuz, sauna, fitness salonu, 7/24 güvenlik, jeneratör gibi her hizmet ayrı bir işletme gideri demektir.
• Daire sayısı: Güvenlik kadrosu ve yönetim ücreti gibi sabit giderler daha çok daireye bölündükçe daire başına düşen pay azalır.
• Personel: Kadronun büyüklüğü ve vardiya düzeni bütçeyi doğrudan belirler.
• Enerji ve su: Havuz pompaları, kapalı otoparkın aydınlatma ve havalandırması, peyzaj sulaması.
• Arsa payınız: Arsa payına göre bölünen giderlerde büyük dairenin payı büyüktür.
• Yönetim modeli ve yedek akçe: Profesyonel yönetim ücreti ve ayrılan yedek akçe doğrudan bütçeye eklenir.

Sosyal donatılı site ne kazandırır, neye mal olur?

Site içinde oturmanın avantajları, aidatın karşılığında aldığınız hizmetlerdir: kontrollü giriş ve güvenlik, çocukların araç trafiğinden uzak oynayabileceği ortak alanlar, spor ve sosyal alanlar, bakımlı peyzaj ve kapalı otopark. Bu hizmetlerin her biri bütçede bir kalemdir. Bu yüzden sosyal donatılı bir siteye bakarken “ne var?” sorusunun yanına “nasıl işletilecek ve kaça mal olacak?” sorusunu ekleyin.

Aidat kalemlerini somut bir proje üzerinden okumak için Yükselir Pera‘nın tanıtımında sayılan donatılara bakalım:

• Yüzme havuzu, sauna ve buhar odası: su, kimyasal, ısıtma ve pompa enerjisi, bakım.
• Fitness salonu, basketbol ve voleybol sahaları: ekipman bakımı ve yenileme, aydınlatma, temizlik.
• Çocuk kreşi, parti ve toplantı alanları, bilardo, langırt ve PlayStation alanları: işletme modeli (aidata dahil mi, ayrıca ücretli mi), temizlik ve enerji.
• 5.000 m² peyzaj ve ateş çukurlu oturma alanları: bahçe bakımı ve sulama.
• Dairelere kadar tam kapasite jeneratör: yakıt ve periyodik bakım.
• 7/24 güvenlik ve güvenlik kontrollü site girişi: personel ve sistem giderleri.
• 2 katlı kapalı otopark: aydınlatma, havalandırma ve temizlik.

Pera’nın aidat tutarı ve bu alanların nasıl işletileceği gibi güncel bilgiler için satış ofisiyle görüşün.

Adana’da site içi daire alırken

Adana’da yaz uzun, sıcak ve kurudur: Meteoroloji Genel Müdürlüğü’nün 1929-2025 ölçümlerine göre ortalama en yüksek sıcaklık temmuzda 33,9 °C, ağustosta 34,8 °C; bu iki ayın aylık yağış ortalaması yaklaşık 10 milimetre. Peyzajın yaz boyunca sulanması, havuzun uzun bir sezon açık kalması ve kapalı otoparkın aydınlatılıp havalandırılması bu yüzden ortak su ve elektrik giderinde görünür kalemlerdir. Adana’da site içi satılık daireye bakarken bütçede yaz aylarının nasıl hesaplandığını sorun; ikinci el alımda geçmiş yılların ortak gider dökümünü isteyin.

Almadan önce aidatla ilgili neler sorulmalı?

Satın almadan önce aidatı belgeleriyle konuşun ve şu soruların yazılı cevabını isteyin:

1. Yönetim planı giderleri hangi esasla bölüyor? (Plan, kat irtifakı kurulurken tapuya verilir; KMK m.14.)
2. Son onaylı işletme projesi ve genel kurul kararları neler? Yeni bir sitede ilk yıl için bütçe taslağı var mı?
3. Siteyi kim yönetiyor ya da yönetecek: kat malikleri arasından seçilen biri mi, dışarıdan bir kişi ya da şirket mi? (Sekiz ve daha fazla bağımsız bölüm varsa yönetici atamak zorunludur; KMK m.34.)
4. Aidata neler dahil, hangi hizmetler ayrıca ücretli (kreş, kiralanabilir salon gibi)?
5. Yedek akçe ayrılıyor mu, birikmiş tutar ne?
6. İkinci el alımda: dairenin aidat borcu var mı, tapuda kanuni ipotek kaydı bulunuyor mu?
7. Projeden alımda: aidat hangi tarihten itibaren başlayacak, satılmamış dairelerin payını kim ödeyecek?

Projeden alımda bu bilgilerin bir kısmı zaten yazılı olmalıdır: ön bilgilendirme formunda genel giderlere katılıma, sözleşmede de ortak giderlere ilişkin bilgi yer almak zorundadır (Ön Ödemeli Konut Satışları Hakkında Yönetmelik m.5 ve m.7). Aidat dışındaki kontroller için ev alırken nelere dikkat edilmeli listemize bakabilirsiniz.

Aidat ödenmezse ne olur?

Aidat ödenmezse gecikme tazminatı işler ve borç dava ya da icra takibiyle tahsil edilebilir. Kanunun öngördüğü sonuçlar şunlardır:

• Gecikme tazminatı: Payını tam ödemeyen kat maliki, geciktiği günler için aylık %5 hesabıyla gecikme tazminatı öder (KMK m.20).
• Dava ve icra takibi: Diğer kat maliklerinden her biri ya da yönetici dava açabilir, icra takibi başlatabilir (KMK m.20 ve m.35).
• İtirazın kaldırılması: Takibe itiraz edilirse, kesinleşen işletme projesine ya da genel kurulun işletme giderleriyle ilgili kararına dayanarak itirazın kaldırılması istenebilir (KMK m.37).
• Kiracının sorumluluğu: Daire kiradaysa kiracı da borçtan kat malikiyle birlikte sorumludur; ancak sorumluluğu ödemesi gereken kira tutarıyla sınırlıdır ve ödediği tutar kira borcundan düşülür (KMK m.22).
• Kanuni ipotek: Borç bu yollarla da alınamazsa, mahkemece tespit edilen borç için daire üzerine diğer kat malikleri lehine kanuni ipotek tescil ettirilebilir (KMK m.22).
• Arabuluculuk: Kat Mülkiyeti Kanunu’ndan doğan uyuşmazlıklarda dava açmadan önce arabulucuya başvurmak, 1 Eylül 2023’ten bu yana dava şartıdır (6325 sayılı Kanun m.18/B).

Kat irtifakı döneminde aidat ödenir mi?

Bina fiilen tamamlanmış ve bağımsız bölümlerin üçte ikisi fiilen kullanılmaya başlanmışsa, tapu henüz kat mülkiyetine geçmemiş olsa bile yönetimde Kat Mülkiyeti Kanunu hükümleri uygulanır (KMK m.17); gider paylaşımı ve işletme projesi kuralları da bu kapsama girer. Bu eşikten önce kat irtifakı sahipleri, yapının tamamlanması için kendi aralarından ya da dışarıdan yönetici atayabilir.

Bu dönemde netleştirilmesi gereken iki konu var: aidatın ne zaman başlayacağı ve satılmamış dairelerin payını kimin ödeyeceği. Satılmamış bir dairenin payı, o daire kimin adına kayıtlıysa (çoğunlukla müteahhit ya da arsa sahibi) ona düşer. Aidatın anahtar tesliminden mi, tapu devrinden mi başlayacağını sözleşmeye ve yönetim planına bakarak netleştirin. İki tapu türünün farkı için kat irtifakı ve kat mülkiyeti yazısına bakabilirsiniz.

Sık sorulan sorular

Aidat artışına itiraz edebilir miyim?

İşletme projesi genel kurulda onaylandığı için itirazınızı önce toplantıda dile getirip oyunuzu kullanın. Kurul kararının iptali için toplantıya katılıp aykırı oy veren kat maliki karar tarihinden, katılmayan kat maliki kararı öğrendiği tarihten itibaren bir ay içinde ve her hâlde karar tarihinden itibaren altı ay içinde sulh hukuk mahkemesine başvurabilir (KMK m.33). Dava açmadan önce arabulucuya başvurmanız gerekir.

Yönetici aidat hesaplarını göstermek zorunda mı?

Evet. Yönetici, yönetim planında başka bir zaman yazmıyorsa her takvim yılının ilk ayında gelir ve giderlerin hesabını kat malikleri kuruluna verir; kat maliklerinin yarısı isterse hesap başka zamanlarda da gösterilir (KMK m.39). Giderleri deftere işlemek ve belgelerini saklamak da yöneticinin görevidir (m.36).

Bina sigortası ve DASK aidata dahil mi?

Ana taşınmazın sigortası kat malikleri kurulunun kararına bağlıdır; karar alınırsa primler arsa payına göre bölünür ve bütçeye girer (KMK m.21). Zorunlu deprem sigortası (DASK) bundan ayrıdır; Kat Mülkiyeti Kanunu kapsamındaki her bağımsız bölüm için zorunludur (6305 sayılı Kanun m.10).

Kaynaklar

• 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu (mevzuat.gov.tr)
• 7579 sayılı Tapu Kanunu ile Bazı Kanunlarda ve 375 Sayılı Kanun Hükmünde Kararnamede Değişiklik Yapılmasına Dair Kanun (22 Mayıs 2026, sayı 33261) (Resmî Gazete)
• Vergi Usul Kanunu Genel Tebliği (Sıra No: 585) (27 Kasım 2025, sayı 33090) (Resmî Gazete)
• 6325 sayılı Hukuk Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk Kanunu (mevzuat.gov.tr)
• Ön Ödemeli Konut Satışları Hakkında Yönetmelik (mevzuat.gov.tr)
• 6305 sayılı Afet Sigortaları Kanunu (mevzuat.gov.tr)
• İllerimize ait genel istatistik verileri: Adana (1929-2025) (Meteoroloji Genel Müdürlüğü)

Son güncelleme: 23 Eylül 2026. Bu yazı genel bilgilendirme amaçlıdır; işlem yapmadan önce ilgili kurum, avukat ya da mali müşavirle teyit edin.