Net ve brüt metrekare farkı: daire alanı nasıl okunur?

Net metrekare, dairenin duvarları arasında kalan ve fiilen kullandığınız iç alandır; brüt metrekare ise duvarlar ve kolonlar dahil, dairenin dış konturlarının çevrelediği alandır. Bu yüzden aynı daire için brüt rakam her zaman net rakamdan büyüktür. Satışta sık geçen “genel brüt” alana ayrıca ortak alanlardan düşen pay eklenir. Daireleri karşılaştırırken net alanı esas alın, fiyatı da aynı tanıma göre bölün.

Kısaca:

• Net alan: Duvarlar arasındaki temiz alan; balkon, teras, eklenti ve ortak alan girmez.
• Brüt alan: Dairenin dış konturları içindeki alan; duvarlar ve kolonlar dahil.
• Toplam brüt alan: Brüt alana, daireye ait eklentilerin (ör. ayrı girişli depo) brüt alanı eklenir.
• Genel brüt alan: Toplam brüt alana, ortak alanlardan düşen pay eklenir.

İçindekiler

1. Net metrekare nedir?
2. Brüt metrekare nedir?
3. Net ve brüt metrekare arasındaki fark ne kadardır?
4. Ortak alan payı nedir?
5. İlanda ve sözleşmede hangi metrekare yazmalı?
6. Metrekare fiyatı nasıl karşılaştırılır?
7. 2+1, 3+1 ve 4+1 daire kaç metrekare?
8. 2+1 mi 3+1 mi, 3+1 mi 4+1 mi?
9. Sık sorulan sorular

Net metrekare nedir?

Net metrekare, Planlı Alanlar İmar Yönetmeliği‘ndeki adıyla “bağımsız bölüm net alanı”dır: içeriden bağlantılı odalarıyla birlikte dairenin duvarları arasında kalan temiz alan. Yönetmelik bazı kalemleri bu hesaba açıkça katmaz:

• Kapı ve pencere eşikleri, 2,5 santimetreyi geçmeyen sıva payları ve kolonlar
• Duman, çöp, tesisat ve hava bacaları, ışıklıklar, daire içindeki asansör ve galeri boşlukları, tesisat odası
• Merdiven altlarında yüksekliği 1,80 metreden az kalan yerler
• Balkonlar, açık çıkmalar, teraslar, kat ve çatı bahçeleri gibi en az bir yüzü açık mekânlar
• Daireye ait olsa da ayrı girişli eklentiler ve ortak alanlar

Balkon ve teras net alana eklenmediği için bu alanların büyüklüğünü ayrıca sorun. Çift katlı (dubleks) dairelerde iki kattaki alanlar birlikte hesaplanır.

Brüt metrekare nedir?

Brüt metrekare, yönetmelikte “bağımsız bölüm brüt alanı” olarak geçer: şaftlar, ışıklıklar, hava bacaları ve galeri boşlukları hariç, dairenin dış konturlarının çevrelediği alan. Dış cephede kontur duvarın dış yüzüdür; komşu daire ya da merdiven holüyle paylaşılan duvarlarda ise duvarın orta ekseni esas alınır. Dolayısıyla brüt alana dairenin iç ve dış duvarları ile kolonları da girer.

Yönetmelik iki türev ölçü daha tanımlar:

• Toplam brüt alan: Brüt alana, daireye ait eklentilerin brüt alanı eklenir. Eklenti, dairenin dışında olup doğrudan o daireye ait olan yerdir; ayrı girişli bir depo buna örnektir.
• Genel brüt alan: Toplam brüt alana, daireye ortak alanlardan düşen pay eklenir.

Net ve brüt metrekare arasındaki fark ne kadardır?

Yönetmelik net ile brüt arasında sabit bir oran öngörmez; fark duvarlardan, kolonlardan, bacalardan ve genel brütte ortak alan payından gelir. Bu yüzden oran, duvar kalınlığına, taşıyıcı sisteme, cephe sayısına ve ortak alanların büyüklüğüne göre projeden projeye değişir. Dört ölçünün neyi kapsadığı şöyle özetlenebilir:

Ölçü	Neyi kapsar	Neyi kapsamaz
Net alan	Duvarlar arasındaki temiz alan: odalar, salon, mutfak, banyo, hol	Duvarlar, kolonlar, bacalar, balkon ve teraslar, eklentiler, ortak alanlar
Brüt alan	Dairenin dış konturları içindeki alan; iç ve dış duvarlar, kolonlar	Şaftlar, ışıklıklar, hava bacaları, galeri boşlukları; eklentiler; ortak alanlar
Toplam brüt alan	Brüt alan ile daireye ait eklentilerin brüt alanı	Ortak alanlar
Genel brüt alan	Toplam brüt alan ile ortak alanlardan düşen pay	–

Ortak alan payı nedir?

Ortak alan payı, genel brüt alan hesabında daireye eklenen, ortak alanlardan düşen paydır. Kat Mülkiyeti Kanunu‘na göre temeller ve ana duvarlar, merdivenler, asansörler, sahanlıklar, koridorlar, kapıcı dairesi, sığınaklar, ortak garajlar ve yapının genel su depoları gibi yerler ortak yer sayılır (KMK m.4). Yönetmelik bu payın daireler arasında nasıl dağıtılacağına dair bir formül vermez. Bu yüzden iki soru sorun: Genel brüte hangi ortak alanlar katıldı ve daireler arasında hangi ölçüye göre paylaştırıldı?

Ortak alan payını arsa payıyla karıştırmayın. Arsa payı, dairenin arsadaki ortak mülkiyet payıdır ve bağımsız bölümlerin konum ve büyüklüklerine göre hesaplanan değerleriyle orantılı tahsis edilir (KMK m.3). Aksi kararlaştırılmadıkça bakım, onarım, sigorta ve ortak tesislerin işletme giderleri arsa payına göre bölündüğünden (KMK m.20), büyük ve iyi konumlu dairelerin aidat payı daha yüksek olabilir; ayrıntısı site aidatı yazısında.

İlanda ve sözleşmede hangi metrekare yazmalı?

Projeden alımda hem net hem brüt alan yazılı olmalıdır. Ön Ödemeli Konut Satışları Hakkında Yönetmelik, ön bilgilendirme formunda ve sözleşmede bağımsız bölümün net ve brüt alanının birlikte yer almasını zorunlu tutar (m.5 ve m.7). Emlak işletmelerinin ilanlarında da taşınmazın büyüklüğü ile oda, salon, banyo ve balkon sayısı ve yaklaşık büyüklükleri yer almalıdır (Taşınmaz Ticareti Hakkında Yönetmelik m.14 ve m.15). İlandaki rakamın net mi, brüt mü, genel brüt mü olduğunu yine de sorun.

Tamamlanmış binada dairenin ölçülerini onaylı mimari projeden okuyun: kat mülkiyeti kurulurken tapuya gönderilen mimari projede bağımsız bölümlerin ölçüleri ve yapı inşaat alanı gösterilir (KMK m.12). Resmî fiyat verisine bakarken de aynı ayrımı gözetin: TCMB’nin konut birim fiyatları, konut değerinin brüt kullanım alanına bölünmesiyle hesaplanır (KFE metaverisi). Sözleşmede bakılacak diğer maddeler için ev alırken nelere dikkat edilmeli listemize göz atabilirsiniz.

Metrekare fiyatı nasıl karşılaştırılır?

İki daireyi karşılaştırırken fiyatı aynı tanımdaki alana bölün. Aşağıdaki rakamlar yalnızca hesabı göstermek için seçildi; tipik bir net-brüt oranı değildir.

Kalem	Daire A	Daire B
Fiyat	F	F (aynı)
Brüt alan	150 m²	140 m²
Net alan	120 m²	122 m²
Brüt m² başına fiyat	F ÷ 150 (daha düşük)	F ÷ 140
Net m² başına fiyat	F ÷ 120	F ÷ 122 (daha düşük)

Brüt alana göre A daha ucuz görünür; kullanacağınız alana, yani nete göre B daha ucuzdur. İlanlardan biri genel brüt, diğeri net alan veriyorsa yanılma payı daha da büyür.

2+1, 3+1 ve 4+1 daire kaç metrekare?

Oda sayısına bağlı standart bir metrekare yoktur. Planlı Alanlar İmar Yönetmeliği dairenin toplam büyüklüğünü oda sayısına göre belirlemez; yalnızca her konutta bulunması gereken odaların asgari ölçülerini koyar. Bu yüzden aynı “3+1” etiketi projeden projeye çok farklı net alanları anlatabilir. Yönetmelikteki alt sınırlar şöyle (m.29):

Mekân	En dar kenar	En az net alan
Oturma odası	3,00 m	12,00 m²
Yatak odası	2,50 m	9,00 m²
Mutfak veya yemek pişirme yeri	1,50 m	3,30 m²
Banyo veya yıkanma yeri	1,50 m	3,00 m²
Tuvalet	1,00 m	1,20 m²

Hol ve koridorlar 1,20 metreden dar olamaz; üç ve daha az odalı konutlarda banyo ile tuvalet aynı yerde düzenlenebilir. Bu değerler bir tabandır, konforlu bir oda ölçüsü değildir. Plan incelerken her odanın net alanını ve en dar kenarını isteyin; 9 m²’lik bir yatak odasına çift kişilik yatak, dolap ve geçiş payının birlikte sığıp sığmadığını kâğıt üzerinde deneyin.

2+1 mi 3+1 mi, 3+1 mi 4+1 mi?

Hangisinin size uygun olduğunu hanedeki kişi sayısı ve evin gündelik kullanımı belirler: sürekli kullanılacak yatak odalarına bir çalışma ya da misafir odası ihtiyacı ekleniyorsa bir üst tipe bakın. Plan üzerinde şu sorulara cevap arayın:

• Hane büyüklüğü: Kaç yatak odası sürekli kullanılacak? Çocukların ayrı oda ihtiyacı birkaç yıl içinde değişecek mi?
• Çalışma odası: Evden düzenli çalışıyorsanız kapısı kapanan ayrı bir oda gerekir; bu ihtiyaç tek başına bir oda farkı yaratabilir.
• Misafir: Sık yatılı misafiriniz varsa ayrı bir oda mı, salonda bir çözüm mü istediğinize karar verin.
• Kapalı mutfak: Kokunun ve sesin salona geçmemesini istiyorsanız kapalı mutfak arayın.
• Ebeveyn banyosu ve giyinme odası: Sabah yoğunluğunu azaltır, yatak odasındaki dolap ihtiyacını düşürür; planda banyo sayısını ve giyinme odasının ölçüsünü kontrol edin.
• Cephe sayısı: Birden fazla cepheye açılan dairede odalar daha çok gün ışığı alır ve karşılıklı havalandırma kolaylaşır; temmuz ve ağustosta ortalama en yüksek sıcaklığın 33,9-34,8 °C olduğu Adana’da bu fark hissedilir.

Bu ölçütlerin karşılığını iki projede görebilirsiniz. Yükselir Neva‘daki 2+1 ve 3+1 daireler üç cepheli, kapalı mutfaklı, ebeveyn banyolu ve giyinme odalı planlanmış; Yükselir Pera ise geniş oturumlu 3+1 ve 4+1 dairelerden oluşuyor. Dairelerin net ve brüt alanları gibi güncel bilgiler için satış ofisiyle görüşün.

Sık sorulan sorular

Teslimde net alan sözleşmedekinden küçük çıkarsa ne olur?

Sözleşmede yazan alanı taşımayan konut, sözleşmeye aykırı olduğu için ayıplı sayılabilir; tüketici olarak sözleşmeden dönme, bedelden indirim gibi seçimlik haklarınız vardır (6502 sayılı Kanun m.8 ve m.11). Farkı belgelemek için teslimde bağımsız bir mimar ya da mühendise ölçüm yaptırmak işinizi kolaylaştırır.

Net alanı kendim nasıl ölçerim?

Her odanın iç ölçülerini duvar yüzünden duvar yüzüne alıp alanını hesaplayın, sonra toplayın; balkon ve terası ayrı yazın. Kolon ve baca girintilerini düşmeyi unutmayın, çünkü yönetmelik bunları net alana saymaz. Projedeki rakamla aradaki küçük farklar ölçüm yönteminden ve yuvarlamadan kaynaklanabilir.

Açık mutfak net alanı büyütür mü?

Neredeyse hiç. Mutfak ister açık ister kapalı olsun, duvarlar arasındaki alan net alana girer; kapalı mutfakta yalnızca ara duvarın kapladığı yer net alanın dışında kalır. Açık mutfağın asıl etkisi salonu daha geniş göstermesidir; karar verirken koku, ses ve yemek pişirme alışkanlığınızı tartın.

Kaynaklar

• Planlı Alanlar İmar Yönetmeliği (mevzuat.gov.tr)
• Ön Ödemeli Konut Satışları Hakkında Yönetmelik (mevzuat.gov.tr)
• 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu (mevzuat.gov.tr)
• Taşınmaz Ticareti Hakkında Yönetmelik (mevzuat.gov.tr)
• Konut Fiyat Endeksi metaveri (Türkiye Cumhuriyet Merkez Bankası)
• 6502 sayılı Tüketicinin Korunması Hakkında Kanun (mevzuat.gov.tr)
• İllerimize ait genel istatistik verileri: Adana (1929-2025) (Meteoroloji Genel Müdürlüğü)

Son güncelleme: 23 Eylül 2026. Bu yazı genel bilgilendirme amaçlıdır; işlem yapmadan önce ilgili kurum, avukat ya da mali müşavirle teyit edin.