Ev alırken nelere dikkat edilmeli? Sıfır daire kontrol listesi

Ev alırken önce evin hukuki durumunu kontrol edin: tapu kaydı (kat irtifakı mı, kat mülkiyeti mi; ipotek ya da haciz var mı), yapı ruhsatı ve iskân. Ardından yapıyı yapanı ve sözleşmeyi inceleyin: müteahhidin yetki belgesi, yapı denetim kuruluşu, teslim tarihi ve ödeme planı. Dairenin kendisi için net alanı, cepheyi, otoparkı ve aidatı belgeyle doğrulayın. Projeden alıyorsanız ön ödemeli konut kuralları size 14 günlük cayma hakkı, teslim süresi sınırı ve teminat gibi ek güvenceler tanır.

Kısaca:

• Güncel tapu kaydını görün; ipotek, haciz ve şerhleri sorun.
• Bitmiş binada iskânın alınıp alınmadığını yazılı öğrenin.
• Müteahhidin yetki belgesini e-Devlet’ten kontrol edin.
• Daireleri net metrekareyle karşılaştırın.
• Projeden alımda sözleşme tapuda ya da noterde yapılır; öncesinde ödeme istenemez.

İçindekiler

1. Sıfır daire alırken nelere dikkat edilmeli?
2. Konut projelerini karşılaştırmak için tablo
3. Ev almak için gerekli belgeler nelerdir?
4. Adana’da ev alırken nelere dikkat edilmeli?
5. Sık sorulan sorular

Sıfır daire alırken nelere dikkat edilmeli?

Sıfır dairede kontrolü üç katmanda yapın: konum, belgeler ve dairenin kendisi. Aşağıdaki liste bu sırayı izliyor; ikinci el bir daire alırken de maddelerin çoğu aynen geçerli.

1. Konum ve çevre

Konumu ilandaki semt adıyla değil, parselin kendisiyle değerlendirin. Satıcıdan ada ve parsel numarasını isteyin; belediyenin imar bilgisinden hem parselin hem de çevresindeki boş arsaların imar durumuna bakabilirsiniz. Bugün manzaralı görünen bir cephenin önüne ileride yapı çıkıp çıkmayacağını bu bilgi gösterir. İşe ve okula gidiş süresini kendi saatlerinizde deneyin; bulvara bakan bir dairede gürültüyü akşam saatinde dinleyin.

2. Tapu durumu: kat irtifakı mı, kat mülkiyeti mi?

Tamamlanmış ve iskânı alınmış bir binada tapunun kat mülkiyeti olması beklenir. Kat irtifakı, yapılmakta olan ya da ileride yapılacak bir binanın bağımsız bölümleri için arsa üzerinde kurulan haktır; kat mülkiyeti ise tamamlanmış binadaki bağımsız bölüm üzerindeki mülkiyettir (634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu, KMK m.1-2). İskân alındıktan sonra kat irtifakı, belgelerin tapuya gönderilmesiyle resen kat mülkiyetine çevrilir; Kanun, iskândan itibaren bir yıl içinde kat mülkiyetine geçilmesini zorunlu tutar (KMK m.10 ve m.14).

Satıcıdan güncel tapu kaydını isteyin. e-Devlet’teki Tapu Bilgileri Sorgulama hizmeti yalnızca malike kendi taşınmazlarını gösterdiği için bu bilgiyi size ancak satıcı gösterebilir. Kayıtta ipotek, haciz, ihtiyati tedbir, şerh ve beyanlara bakın. İki tapu türünün farkını kat irtifakı ve kat mülkiyeti yazısında ayrıntılı anlattık.

3. Yapı ruhsatı ve onaylı proje

Her yapı için belediyeden ya da valilikten yapı ruhsatı alınması zorunludur (3194 sayılı İmar Kanunu m.21). Ruhsatın tarihini ve numarasını sorun; size gösterilen planın ruhsat eki onaylı mimari projeyle aynı olup olmadığını teyit edin. Broşürdeki plan ile onaylı proje arasında fark varsa, sözleşmede hangisinin esas alınacağını yazdırın. Projeden alımda ruhsat alınmadan tüketiciyle satış sözleşmesi yapılamaz (6502 sayılı Kanun m.40).

4. İskân (yapı kullanma izin belgesi)

İskân, binanın ruhsatına ve eklerine uygun tamamlandığını gösteren belgedir; ruhsatı veren idare, yapıyı inceledikten sonra verir (İmar Kanunu m.30). Kullanma izni alınmamış yapılar, izin alınıncaya kadar elektrik, su ve kanalizasyon hizmetlerinden yararlandırılmaz (m.31). Bitmiş bir binaya bakıyorsanız iskânın alınıp alınmadığını, alınmadıysa gerekçesini ve beklenen tarihi yazılı sorun. Başvuru sürecini iskân nedir ve nasıl alınır yazısında bulabilirsiniz.

5. Yapı denetim

Ruhsatlı bir konut binası kural olarak 4708 sayılı Yapı Denetimi Hakkında Kanun’a göre, Bakanlıktan izin almış bir yapı denetim kuruluşunun denetiminde yapılır. Kuruluşun adını müteahhitten yazılı olarak isteyin. Yapı denetim kuruluşu, müteahhit ve proje müellifleri gibi diğer sorumlularla birlikte, kusurları oranında, yapı kullanma izninden itibaren taşıyıcı sistem için on beş yıl, taşıyıcı olmayan kısımlar için iki yıl sorumludur (m.3). Kanunda tanımlanan bina kimlik sertifikası, denetlenerek tamamlanan yapıların bilgilerine erişim için yapıya asılır (m.2); teslim aldığınız binada bu sertifikayı arayın.

6. Müteahhidin yetki belgesi

Bakanlıktan ya da yetkilendirdiği idareden uygun sınıfta yetki belgesi almayan kimse inşaat işinin müteahhitliğini üstlenemez (İmar Kanunu m.28). Yetki belgesi grubunu ve belgenin durumunu e-Devlet’teki Müteahhit Bilgileri Sorgulama hizmetinden görebilirsiniz. Firmanın tamamladığı binaları gezin, mümkünse oturanlarla konuşun. Adım adım anlatım için: müteahhit sorgulama nasıl yapılır.

7. Sözleşme

Sözleşmede şunlar açıkça yazmalı: dairenin ada, parsel, blok, kat ve numarası; net ve brüt alanı; vergiler dahil toplam fiyat ve ödeme planı; teslim tarihi ve gecikmede ne olacağı; mahal listesi (kullanılacak malzeme ve markalar); otopark ve ortak giderler. “Mutfak dolapları dahil” gibi sözlü vaatleri sözleşmeye ya da ekine yazdırın. Konutu bir satıcıdan tüketici olarak alıyorsanız, ayıplı maldan sorumluluk için zamanaşımı teslimden itibaren beş yıldır; ayıp ağır kusur ya da hileyle gizlenmişse bu süre uygulanmaz (6502 sayılı Kanun m.12).

8. Projeden (topraktan) daire alırken nelere dikkat edilmeli?

Bedelin tamamını ya da bir kısmını teslimden önce ödediğiniz konut alımı, 6502 sayılı Tüketicinin Korunması Hakkında Kanun‘a göre ön ödemeli konut satışıdır. Kanunun 40-46. maddeleri ve Ön Ödemeli Konut Satışları Hakkında Yönetmelik şu güvenceleri getirir:

• Ruhsat: Yapı ruhsatı alınmadan ön ödemeli konut satış sözleşmesi yapılamaz.
• Ön bilgilendirme formu: Sözleşmeden en az bir gün önce verilir. Formda ada, parsel, blok ve kat bilgisi; bağımsız bölümün net ve brüt alanı; vergiler dahil peşin ve taksitli fiyat; teslim tarihi; teminat; ruhsat tarihi ve genel giderlere katılım bilgisi yer alır. Ekinde bağımsız bölüm planı, vaziyet planı, kat planı ve mahal listesi verilir.
• Şekil: Sözleşme, kat irtifakının tapuda adınıza tescil edildiği yazılı sözleşmeyle ya da noterde düzenleme şeklinde yapılan satış vaadi sözleşmesiyle kurulur. Geçerli sözleşme olmadan satıcı sizden hiçbir ad altında ödeme ya da borç senedi isteyemez.
• Cayma hakkı: Sözleşmenin kurulduğu tarihten itibaren 14 gün içinde gerekçesiz ve cezasız cayabilirsiniz. Bildirimi bu süre içinde noter aracılığıyla göndermeniz yeterlidir; ödediğiniz tutar, bildirimin satıcıya ulaşmasından itibaren en geç 14 gün içinde iade edilir.
• Sözleşmeden dönme: Sözleşme tarihinden itibaren 24 aya kadar gerekçesiz dönebilirsiniz. Bu durumda satıcı vergi, harç gibi yasal masraflarla birlikte sözleşme bedelinin ilk üç ayda %2’sine, 3-6 ay arasında %4’üne, 6-12 ay arasında %6’sına, 12-24 ay arasında %8’ine kadar tazminat isteyebilir. Satıcı yükümlülüğünü yerine getirmezse ya da konut birden fazla kişiye satılmışsa bedelsiz dönebilirsiniz; iade en geç 180 gün içinde yapılır.
• Teslim süresi: Konut, sözleşmede taahhüt edilen sürede ve her durumda sözleşme tarihinden itibaren en geç 48 ay içinde teslim edilmelidir.
• Proje değişikliği: Satıcı değişikliği size yazılı bildirmek zorundadır. Kabul etmezseniz bir ay içinde bedelsiz dönebilirsiniz; değişiklik yasal zorunluluk ya da mücbir sebepten kaynaklanıyorsa satıcı kesinti yapabilir.
• Teminat: Konut sayısı 30 ve üzerindeki projelerde satıcı, satışa başlamadan önce bina tamamlama sigortası yaptırmak ya da banka teminat mektubu, hakediş sistemi veya bağlı kredi ile teminattan birini sağlamak zorundadır. Hangi teminatın verildiğini ve poliçe ya da belge bilgisini isteyin.

Sözleşmede, uyuşmazlık çıkarsa tüketici hakem heyetine ya da tüketici mahkemesine başvurabileceğiniz de yazmalıdır (Yönetmelik m.7).

9. Net ve brüt alan

Daireleri net alanla karşılaştırın. Planlı Alanlar İmar Yönetmeliği‘ne göre net alan, dairenin duvarları arasında kalan temiz alandır; balkon, teras, eklentiler ve ortak alanlar bu alana girmez. Brüt alan dairenin dış konturlarının çevrelediği alandır; satışta sık geçen “genel brüt” ise buna ortak alanlardan düşen payı da ekler. Aynı daire için üç farklı rakam duyabileceğiniz için hangisinin söylendiğini sorun. Örnek hesap ve plan okuma ipuçları net ve brüt metrekare farkı yazısında.

10. Aidat ve yönetim planı

Aidatı tahminle değil belgeyle konuşun. Yönetim planı giderlerin nasıl bölüneceğini yazar ve kat irtifakı kurulurken tapuya verilir (KMK m.14); satın almadan önce isteyin. Aksine bir anlaşma yoksa kapıcı, bahçıvan ve bekçi giderleri eşit; bakım, onarım, sigorta ve ortak tesislerin işletme giderleri arsa payı oranında paylaşılır (KMK m.20). 7579 sayılı Kanun‘la yapılan değişiklikle, 22 Mayıs 2026’dan bu yana yıllık işletme projesini kat malikleri genel kurulu onaylıyor. Sosyal alan ve hizmet sayısı arttıkça aidat da artar.

11. Otopark ve sosyal alanlar

“Kapalı otopark var” bilgisi yetmez. Dairenize kaç araçlık yer ayrıldığını ve bu tahsisin nerede yazdığını (yönetim planı, onaylı proje ya da tapudaki eklenti kaydı) sorun. Havuz, spor salonu, çocuk alanı gibi sosyal alanların hangilerinin teslimde hazır olacağını, kimin işleteceğini ve ayrıca ücretli olup olmayacağını öğrenin; yerlerini vaziyet planında görün.

12. Örnek daire ziyaretinde bakılacaklar

• Örnek daire hangi plan tipini ve hangi katı temsil ediyor? Sizin bakacağınız dairenin cephesi ve manzarası aynı mı?
• Gördüğünüz malzemeler mahal listesiyle aynı mı? Dekorasyonun ve beyaz eşyanın teslim kapsamına girip girmediğini yazılı sorun.
• Odaları metreyle ölçün; sergilenen mobilyalar gerçek ölçüleri yansıtmayabilir.
• Güneşin günün hangi saatinde hangi odaya girdiğine, mutfağın penceresine ve havalandırmasına, depolama alanına bakın.
• Klima dış ünitelerinin ve çamaşır makinesinin yeri planlanmış mı?
• Asansörleri, bina girişini ve otopark rampasını da gezin.

Konut projelerini karşılaştırmak için tablo

Birden fazla projeye bakıyorsanız her birine aynı soruları sorun ve her cevabı bir belgeyle eşleştirin.

Ölçüt	Neyi sormalı	Hangi belge/kanıt
Tapu	Kat irtifakı mı, kat mülkiyeti mi? İpotek, haciz, şerh var mı?	Güncel tapu kaydı
Ruhsat ve proje	Ruhsatın tarihi ve numarası ne? Gösterilen plan ruhsat eki projeyle aynı mı?	Yapı ruhsatı, onaylı mimari proje
İskân	Alındı mı, alınmadıysa ne zaman bekleniyor?	Yapı kullanma izin belgesi
Müteahhit	Yetki belgesi grubu ve durumu ne? Hangi binaları tamamladı?	e-Devlet Müteahhit Bilgileri Sorgulama sonucu, teslim edilmiş binalar
Yapı denetim	Hangi kuruluş denetliyor?	Müteahhidin yazılı bilgisi; bitmiş binada bina kimlik sertifikası
Teminat	Proje 30 konut ve üzerindeyse hangi teminat verildi?	Bina tamamlama sigortası poliçesi, banka teminat mektubu ya da hakediş hesabı bilgisi
Alan	Net, brüt ve genel brüt kaç m²?	Ön bilgilendirme formu, sözleşme, bağımsız bölüm planı
Fiyat ve ödeme	Fiyata vergiler dahil mi? Ödeme planı ve gecikme faizi ne?	Tarihli yazılı teklif, sözleşmedeki ödeme planı
Teslim	Taahhüt edilen tarih ne, gecikmede ne olur?	Sözleşme (projeden alımda en geç 48 ay)
Aidat ve yönetim	Giderler nasıl bölünecek? İlk yıl bütçesi var mı?	Yönetim planı, işletme projesi taslağı
Otopark ve sosyal alanlar	Kaç araçlık yer var, tahsisli mi? Hangi alanlar teslimde hazır?	Yönetim planı, vaziyet planı, mahal listesi
Deprem ve zemin	Zemin etüdü yapıldı mı? Bina hangi yönetmeliğe göre projelendirildi?	Zemin etüt raporu, statik proje bilgisi

Yükselir İnşaat’ın Çukurova’daki devam eden projelerine bakarken de bu tabloyu kullanabilir, soruların yazılı cevaplarını satış ofisinden isteyebilirsiniz.

Ev almak için gerekli belgeler nelerdir?

Tapuda satış işlemi için alıcı ve satıcının kimlik belgesi, konut için geçerli zorunlu deprem sigortası (DASK) poliçesi ve tapu harcı ile döner sermaye bedelinin ödenmiş olması gerekir; işlemi vekil yapacaksa vekâletname de istenir. Tapu müdürlükleri, zorunlu deprem sigortasının işlem tarihinde geçerli olduğu belgelenmeden tescil işlemi yapamaz (6305 sayılı Afet Sigortaları Kanunu m.11). Güncel belge listesini işlemi yapacağınız tapu müdürlüğünden teyit edin.

Karar vermeden önce satıcıdan ise şunları isteyin:

• Güncel tapu kaydı
• Yapı ruhsatı ve varsa yapı kullanma izin belgesi
• Onaylı mimari projeden dairenin planı ve mahal listesi
• Yönetim planı ve varsa işletme projesi
• Projeden alımda ön bilgilendirme formu ve ekleri, teminat belgesi
• İkinci el alımda yöneticiden aidat borcu olmadığını gösteren yazı

Adana’da ev alırken nelere dikkat edilmeli?

Adana’da genel listeye üç yerel başlık ekleyin: deprem geçmişi, uzun ve sıcak yaz, parselin imar durumu.

Deprem ve zemin

Adana, 6 Şubat 2023 Kahramanmaraş merkezli depremlerden etkilenen ve olağanüstü hal ilan edilen on bir il arasındaydı (AFAD, 2023). Sıfır bir binada ruhsat tarihini, zemin etüdünü ve yapı denetim sürecini sorun. Bir binanın depreme dayanıklılığını hangi belgelerden okuyabileceğinizi depreme dayanıklı bina nasıl anlaşılır yazısında topladık.

Sıcak yaz: cephe, yalıtım ve gölge

Meteoroloji Genel Müdürlüğü’nün 1929-2025 ölçümlerine göre Adana’da ortalama en yüksek sıcaklık ağustosta 34,8 °C, temmuzda 33,9 °C; bu iki ayda ortalama en düşük sıcaklık da 23 °C’nin üzerinde. Bu yüzden dairenin cephesine (öğleden sonra batı güneşi alan odalar), doğramalara, ısı yalıtımına ve klima dış ünitelerinin konumuna yerinde bakın. Birden fazla cepheye açılan daireler karşılıklı havalandırmayı kolaylaştırır; kapalı ya da gölgeli otopark da yaz aylarında fark edilir.

Çukurova’da satılık daire bakarken

Çukurova ilçesindeki bir parselin imar durumuna, Çukurova Belediyesi‘nin sitesindeki e-İmar bağlantısından bakabilirsiniz. Yapı ruhsatını hangi idarenin verdiği ruhsat belgesinde yazar; kullanma izni de ruhsatı veren idareden alınır (İmar Kanunu m.30).

Adana satılık daire fiyatlarını okurken

İlan fiyatlarını resmî veriyle birlikte okuyun. TCMB’nin Konut Fiyat Endeksi, Adana ve Mersin’i TR62 bölgesi olarak birlikte izler; Ağustos 2026 bülteninde bu bölgede yıllık artış nominal %19,7, Türkiye genelinde %23,0 oldu. TCMB’nin birim fiyatları, metaveride belirtildiği gibi konut değerinin brüt kullanım alanına bölünmesiyle hesaplanır. Adana’da 2+1, 3+1 ve 4+1 ilanlarını karşılaştırırken de oda sayısına değil, aynı tanımla ölçülmüş alana ve m² başına fiyata bakın.

Sık sorulan sorular

Kat irtifaklı tapuyla ev almak riskli mi?

Tek başına risk değildir; yapımı süren ya da yeni biten binalarda olağan bir durumdur ve ileride kat mülkiyetine dönüşecek bağımsız bölümün arsa payı tapuda sizin adınıza kayıtlı olur. Kat irtifakı sahipleri, yapının sözleşmede yazılı sürede başlaması ve tamamlanması için birbirlerinden borçlarının yerine getirilmesini isteyebilir, gerekirse dava açabilir (KMK m.17). Asıl risk, bitmiş bir binada iskânın uzun süre alınamamasıdır; gecikmenin nedenini yazılı sorun.

Projeden alırken kapora vermek doğru mu?

Kanun, geçerli bir ön ödemeli konut satış sözleşmesi kurulmadan satıcının herhangi bir ad altında ödeme ya da borç senedi istemesini yasaklar (6502 sayılı Kanun m.41). “Rezervasyon” için para istenirse bunun hangi belgeye dayandığını ve hangi koşulda iade edileceğini yazılı olarak sorun.

Projeden krediyle alırken cayma hakkı nasıl işler?

Konut kısmen ya da tamamen bağlı krediyle alınıyorsa kredi sözleşmesi, 14 günlük cayma süresi dolduğunda yürürlüğe girer. Banka bu süre içinde sizden faiz, komisyon ya da benzeri bir masraf isteyemez (6502 sayılı Kanun m.43). Cayarsanız satıcı durumu bankaya bildirir.

Teslim edilen daire örnek daireden farklı çıkarsa ne olur?

Kanun, taraflarca kararlaştırılan örnek ya da modele uymayan ya da reklam ve ilanlarda belirtilen özellikleri taşımayan malı ayıplı sayar (6502 sayılı Kanun m.8). Bu durumda sözleşmeden dönme, bedelden indirim, ücretsiz onarım ya da ayıpsız misliyle değişim haklarından birini kullanabilirsiniz (m.11). Hangi örnek dairenin ve mahal listesinin esas alındığını sözleşmeye yazdırmak ispatı kolaylaştırır.

Kaynaklar

• 6502 sayılı Tüketicinin Korunması Hakkında Kanun (mevzuat.gov.tr)
• Ön Ödemeli Konut Satışları Hakkında Yönetmelik (mevzuat.gov.tr)
• 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu (mevzuat.gov.tr)
• 7579 sayılı Tapu Kanunu ile Bazı Kanunlarda ve 375 Sayılı Kanun Hükmünde Kararnamede Değişiklik Yapılmasına Dair Kanun (22 Mayıs 2026, sayı 33261) (Resmî Gazete)
• 3194 sayılı İmar Kanunu (mevzuat.gov.tr)
• 4708 sayılı Yapı Denetimi Hakkında Kanun (mevzuat.gov.tr)
• 6305 sayılı Afet Sigortaları Kanunu (mevzuat.gov.tr)
• Planlı Alanlar İmar Yönetmeliği (mevzuat.gov.tr)
• Müteahhit Bilgileri Sorgulama (Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı) (e-Devlet)
• Tapu Bilgileri Sorgulama (Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü) (e-Devlet)
• 06 Şubat 2023 Pazarcık-Elbistan (Kahramanmaraş) Mw 7.7 – Mw 7.6 Depremleri Raporu (2 Haziran 2023) (AFAD)
• İllerimize ait genel istatistik verileri: Adana (1929-2025) (Meteoroloji Genel Müdürlüğü)
• Konut Fiyat Endeksi (Türkiye Cumhuriyet Merkez Bankası)
• Konut Fiyat Endeksi ve Yeni Kiracı Kira Endeksi, Ağustos 2026 bülteni (Türkiye Cumhuriyet Merkez Bankası)
• Konut Fiyat Endeksi metaveri (Türkiye Cumhuriyet Merkez Bankası)
• Çukurova Belediyesi (e-İmar ve Kent Rehberi bağlantıları) (Çukurova Belediyesi)

Son güncelleme: 23 Eylül 2026. Bu yazı genel bilgilendirme amaçlıdır; işlem yapmadan önce ilgili kurum, avukat ya da mali müşavirle teyit edin.