Tapu harcı 2026: Ne kadar, nasıl hesaplanır, nasıl ödenir?

Tapu harcı, bir gayrimenkulün satışında mülkiyet tapuda el değiştirirken alıcıdan ve satıcıdan ayrı ayrı alınan harçtır. 2026’da oran, beyan edilen satış bedelinin alıcı için %2’si, satıcı için %2’sidir; toplamda %4 eder. Harç beyan edilen bedel üzerinden hesaplanır ve bu bedel dairenin emlak vergi değerinden düşük olamaz. Harca ek olarak Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü (TKGM) döner sermaye ücreti alır; Adana’nın Seyhan, Çukurova, Yüreğir ve Sarıçam ilçelerinde tek bir dairenin satışında bu tutar 2026’da 6.681 TL’dir.

Kısaca:

• Oran: alıcı %2, satıcı %2 (492 sayılı Harçlar Kanunu, 4 sayılı tarife 20/a).
• Harca esas bedel: gerçek satış bedeli; emlak vergi değeri yalnızca alt sınırdır.
• Döner sermaye: Seyhan, Çukurova, Yüreğir, Sarıçam ve Ceyhan’da tek daire satışı için 6.681 TL.
• Ödeme: TKGM E-Tahsilat ile kredi kartı ya da banka kartı, anlaşmalı bankaların internet şubesi veya ATM’si.
• 1 Ekim 2026’dan itibaren satış bedelinin nakit, havale veya EFT ile ödenen kısmı Güvenli Ödeme Sistemi’nden geçer.

İçindekiler

1. 2026’da tapu harcı ne kadar, yüzde kaç?
2. Tapu harcı nasıl hesaplanır?
3. Döner sermaye ücreti 2026'da ne kadar?
4. Tapu harcını kim öder?
5. Tapu harcı nereye ve nasıl ödenir?
6. Tapu devri nasıl yapılır?
7. Eksik tapu harcı beyanının cezası nedir?
8. Ev alırken hangi masraflar çıkar?
9. Sık sorulan sorular

2026’da tapu harcı ne kadar, yüzde kaç?

Tapu harcı 2026’da satış bedelinin toplam %4’ü kadardır: %2’sini alıcı, %2’sini satıcı öder. Harçlar Kanunu’na ekli tarifede uygulanan oran “binde 20” olarak geçer ve devreden ile devralan için ayrı ayrı alınır. Örneğin 4.000.000 TL’ye satılan bir dairede alıcının da satıcının da harcı 80.000 TL, toplam harç 160.000 TL olur.

Oran 2025’le aynı. Değişenler harcın çevresindeki kurallar: eksik beyanın cezası Aralık 2025’te ağırlaştı, emlak vergi değerleri 2026 için yeniden belirlendi, döner sermaye 1 Ocak’ta güncellendi ve satış bedelinin ödenme şekli 1 Ekim 2026’da değişiyor.

Tapu harcı nasıl hesaplanır?

Tapu harcı, tapuda beyan edilen satış bedelinin %2 ile çarpılmasıyla alıcı ve satıcı için ayrı ayrı hesaplanır. Formül şöyle: alıcı harcı = satış bedeli × 0,02; satıcı harcı = satış bedeli × 0,02; toplam harç = satış bedeli × 0,04.

Hesabı üç kural etkiler:

• Beyan edilen bedel dairenin emlak vergi değerinin altındaysa harç emlak vergi değeri üzerinden alınır (Harçlar Kanunu m.63).
• Matrahın 10 TL’ye kadar olan kesirleri hesaba katılmaz.
• Kat irtifaklı, yani inşaatı süren bir binadaki daire devredilirken de harç arsa payının değeri üzerinden değil, devir bedelinin tamamı üzerinden hesaplanır.

Arsa ve arazi birim değerleri 2026 için yeniden takdir edildi. Kanun, 2026’daki bina ve arazi vergi değerlerinin 2025 değerlerinin iki kat fazlasını geçemeyeceğini ve harç gibi bu değere bağlı yükümlülüklerde de bu sınırlı değerin esas alınacağını söylüyor (Emlak Vergisi Kanunu geçici m.23).

Tapu harcı rayiç bedel üzerinden mi ödenir?

Hayır, tapu harcı gerçek satış bedeli üzerinden ödenir. Günlük dilde “rayiç bedel” denen değer, belediyenin belirlediği emlak vergi değeridir ve harç için yalnızca alt sınırdır. Gerçek bedel daha yüksekken tapuda emlak vergi değerini göstermek eksik beyan sayılır; sonuçlarını aşağıda anlatıyoruz.

Örnek hesap: 5.000.000 TL’lik daire

Çukurova’da 5.000.000 TL’ye satılan ve emlak vergi değeri bu bedelin altında kalan bir daire için 2026 hesabı:

Kalem	Hesap	Tutar
Alıcı harcı	5.000.000 × %2	100.000 TL
Satıcı harcı	5.000.000 × %2	100.000 TL
Toplam tapu harcı	5.000.000 × %4	200.000 TL
Döner sermaye (tek daire)	3 × 2.227 TL	6.681 TL
Genel toplam	Harçlar + döner sermaye	206.681 TL

Farklı satış bedellerinde harç tutarları:

Satış bedeli	Alıcı harcı (%2)	Satıcı harcı (%2)	Toplam harç (%4)
3.000.000 TL	60.000 TL	60.000 TL	120.000 TL
6.000.000 TL	120.000 TL	120.000 TL	240.000 TL
7.500.000 TL	150.000 TL	150.000 TL	300.000 TL
10.000.000 TL	200.000 TL	200.000 TL	400.000 TL

Döner sermaye ücreti 2026'da ne kadar?

2026'da Adana'nın Seyhan, Çukurova, Yüreğir, Sarıçam ve Ceyhan ilçelerinde tek bir dairenin satışı için döner sermaye ücreti 6.681 TL'dir. Döner sermaye, TKGM'nin tapu işlemi için aldığı hizmet bedelidir ve harçtan ayrıdır. Tutar, 1 Ocak 2026'dan geçerli 2.227 TL'lik “gösterge” rakamının ilçenin yöresel katsayısıyla çarpılmasıyla bulunur; bu beş ilçenin katsayısı 3'tür. Rakama KDV dahildir.

• Satış ile konut kredisi ipoteği aynı başvuruda yapılırsa iki işlem ücreti alınır; bu ilçelerde toplam 13.362 TL.
• Katsayı ilçeye göre değişir; örneğin Kozan ve Karataş'ta 2,5'tir.
• Döner sermaye işlem başına bir kez alınır, alıcı ve satıcı ayrı ayrı ödemez. Tarifeye göre ücret işlemi talep edenden alınır; kimin ödeyeceğini taraflar kendi aralarında kararlaştırabilir.

Tapu harcını kim öder?

Kanuna göre tapu harcını alıcı ve satıcı birlikte öder: her biri satış bedelinin %2'sinden sorumludur (Harçlar Kanunu m.58 ve 4 sayılı tarife 20/a). Taraflar harcın tamamını birinin ödemesi konusunda anlaşabilir, ancak böyle bir anlaşma vergi idaresini bağlamaz (Vergi Usul Kanunu m.8). Sonradan eksik harç çıkarsa idare, kanunen yükümlü olan kişiye başvurur.

Satış bir emlak işletmesi aracılığıyla yapılıyorsa, alım satıma aracılık sözleşmesinde tapu harcı ve döner sermayenin taraflar arasında nasıl paylaşılacağı yazılmak zorundadır (Taşınmaz Ticareti Hakkında Yönetmelik m.16). Sıfır dairede satıcı müteahhit firmadır; sözleşmede “tapu masrafları alıcıya aittir” gibi bir madde varsa satıcının %2'lik payını da üstlenmiş olursunuz. Bu maddeyi imzadan önce okuyun.

Tapu harcı nereye ve nasıl ödenir?

Tapu harcı ve döner sermaye, tapu müdürlüğü işlemi hazırladıktan sonra ve imzadan önce, TKGM'nin E-Tahsilat sistemi ya da anlaşmalı bankalar üzerinden ödenir. Başvurunuz incelendiğinde cep telefonunuza 12 veya 13 haneli bir E-Tahsilat seri numarası gelir; ödemeyi bu numarayla yaparsınız.

• TKGM E-Tahsilat: internet alışverişine açık kredi kartı veya banka kartıyla, 3D Secure onayıyla. Yurt dışı kartlar da kabul ediliyor.
• Anlaşmalı bankaların internet bankacılığı ve ATM'lerde kartsız işlem.
• e-Devlet'teki “Tapu ve Kadastro Harç ve Döner Sermaye Sorgulama / Döner Sermaye Ödeme” hizmeti: harç bilgisini görür, döner sermayeyi ödersiniz.

TKGM'ye göre ödeme, anında tapu müdürlüğünün sistemine yansır; randevu saatinde müdürlüğe yalnızca imza için gidersiniz.

Tapu harcı kredi kartı ile ödenir mi?

Evet, tapu harcı E-Tahsilat üzerinden kredi kartıyla ödenebilir. Kartın internet alışverişine açık olması ve bankadan gelecek 3D Secure kodunu alacağınız telefonun yanınızda olması gerekir. Tutar yüksek olabileceği için kart limitinizi önceden kontrol edin.

Tapu harcı taksitlendirilebilir mi?

TKGM'nin ödeme sayfasında taksit seçeneği yer almıyor; harç işlemden önce tek seferde ödenir. Bazı bankalar, kredi kartıyla ödenen tapu harcını dönemsel kampanyalarla sonradan taksitlendirmeye izin veriyor; Eylül 2026'da bu türden kampanyalar var. Taksit sayısı, tutar aralığı ve maliyet bankaya göre değiştiği için ödemeden önce kartınızın bankasına sorun.

Tapu devri nasıl yapılır?

Tapu devri, satıcının ya da yetki verdiği emlak işletmesinin Web Tapu'dan veya tapu müdürlüğünden yaptığı başvuruyla başlar; harç ve döner sermaye ödendikten sonra tapu müdürlüğünde imzayla tamamlanır. Adımlar:

1. Tapu kaydını inceleyin. Satıcı, e-Devlet'teki “Taşınmaz Yetkilendirme İşlemleri” ile size görüntüleme yetkisi verebilir; siz de “Yetkilendirildiğim Taşınmaz Sorgulama” ekranından ipotek, haciz ya da şerh olup olmadığını ve dairenin kat irtifaklı mı kat mülkiyetli mi olduğunu görürsünüz.
2. Başvuru. Satıcı ya da yetki verdiği emlak işletmesi Web Tapu'dan satış başvurusu yapar. Tapu müdürlüğü randevusu Alo 181'den de alınabilir (hafta içi 08.00–18.00).
3. Belgeler. Gerekli belgeler (aşağıda) Web Tapu'ya yüklenir.
4. Harç ve döner sermaye. SMS ile gelen tutarlar E-Tahsilat seri numarasıyla ödenir.
5. Satış bedeli. 1 Ekim 2026'dan itibaren bedelin nakit, havale veya EFT ile ödenecek kısmı Güvenli Ödeme Sistemi üzerinden aktarılır.
6. İmza ve tescil. Randevu saatinde alıcı ve satıcı ya da vekilleri tapu müdürlüğünde resmî senedi imzalar; tescille birlikte tapu alıcı adına geçer.

Tapu devri için gerekli belgeler

• Alıcının ve satıcının kimlik belgesi. İşlem vekâletle yapılacaksa vekâletname; vekâletnamede vekâlet verenin fotoğrafı bulunmalıdır.
• Bina niteliğindeki taşınmazlarda geçerli zorunlu deprem sigortası (DASK) poliçesi. Kat irtifaklı taşınmazlarda tapu müdürlüğü, yapı kullanma izin belgesi ibraz edilmedikçe DASK aramıyor.
• Emlak vergi değeri. Belediyeler bu değeri tapu müdürlüklerine elektronik olarak gönderir; sistemde yoksa belediyeden alınan belge istenir.
• Alıcı yabancıysa, SPK'nın yetkilendirdiği bir kuruluşun hazırladığı değerleme raporu.

Tapu müdürlüklerinde fotoğraf alma uygulaması kaldırıldı, yanınızda fotoğraf götürmeniz gerekmiyor. Dairenin kat irtifaklı ya da kat mülkiyetli olması ve iskân durumu, DASK gibi konularda farklı kurallar doğurur; ayrıntılar için kat irtifakı ile kat mülkiyeti arasındaki fark ve iskân belgesi yazılarımıza bakabilirsiniz.

1 Ekim 2026'dan itibaren satış bedeli nasıl ödenecek?

1 Ekim 2026'dan itibaren taşınmaz satışlarında bedelin bir kısmı ya da tamamı nakit, havale veya EFT ile ödenecekse, ödeme Güvenli Ödeme Sistemi üzerinden yapılmak zorunda. Sistem, mülkiyetin tapuda devriyle paranın satıcıya geçmesini eş zamanlı hale getiriyor. Bedelin banka ya da finansman şirketi kredisiyle karşılanan kısmı bu zorunluluğun dışında. Her işlemden bir kullanım bedeli alınıyor ve bu bedel satıcıya aktarılan tutardan düşülüyor (Taşınmaz Ticareti Hakkında Yönetmelik ek m.1). Kullanım bedeli ve istisnalar gibi ayrıntıları Ticaret Bakanlığı belirleyip duyuruyor; işlem tarihinize yakın bir zamanda Bakanlığın ve TKGM'nin duyurularına bakın.

Eksik tapu harcı beyanının cezası nedir?

Tapuda gerçek satış bedelinden düşük bir bedel gösterildiği sonradan tespit edilirse, aradaki farka düşen harç ayrıca istenir; üzerine bir kat vergi ziyaı cezası ve gecikme faizi eklenir (Harçlar Kanunu m.63; Vergi Usul Kanunu m.112). Ceza, 19 Aralık 2025'te yürürlüğe giren 7566 sayılı Kanunla eksik harcın %25'inden bir katına çıkarıldı.

Örneğin 5.000.000 TL'lik bir daire tapuda 3.000.000 TL gösterilirse eksik matrah 2.000.000 TL olur. Alıcı ve satıcının her biri için eksik harç 40.000 TL'dir; her biri bunun yanında 40.000 TL ceza ve gecikme faiziyle karşılaşabilir.

Beyanla gerçek bedel arasındaki farkı gösterebilecek kayıtlar da artıyor. 22 Mayıs 2026'dan beri kamu kurumlarının, bankaların ve diğer finans kuruluşlarının konut finansmanı ve sermaye piyasası mevzuatına göre yaptırdığı değerleme raporları, düzenlendiği gün TKGM'ye elektronik olarak gönderiliyor (Tapu Kanunu ek m.4). Konut kredisiyle alımda bankanın değerleme raporu da bu kapsamda.

Ev alırken hangi masraflar çıkar?

Ev alırken tapu harcının yanında döner sermaye ve DASK, duruma göre de KDV, emlak danışmanı hizmet bedeli ve kredi masrafları çıkar. 2026'da Adana'da bir daire alan birinin karşılaşabileceği kalemler:

Masraf	Ne zaman, kimden	Tutar ya da oran
Tapu harcı (alıcı payı)	Tapu işleminden önce, alıcıdan	Satış bedelinin %2'si
Döner sermaye	Tapu işleminden önce, işlem başına bir kez	Seyhan, Çukurova, Yüreğir ve Sarıçam'da tek daire için 6.681 TL
DASK	Bina niteliğindeki taşınmazda tapu işleminden önce	Poliçeye göre değişir; her yıl yenilenir
KDV	Konut müteahhitten veya şirketten alınıyorsa	Net alana ve ruhsat tarihine göre (aşağıda)
Emlak danışmanı hizmet bedeli	Aracı işletme varsa, sözleşmeye göre	Satış bedelinin KDV hariç %4'ünden fazla olamaz
Güvenli Ödeme Sistemi kullanım bedeli	1 Ekim 2026'dan itibaren	Satıcıya aktarılan tutardan düşülür
Konut kredisi ipoteği	Kredi kullanılıyorsa	Harçtan istisna; ipotek için ayrıca döner sermaye alınır

Masrafların dışında kontrol edilecek konular için ev alırken nelere dikkat edilmeli yazımıza bakabilirsiniz.

Sıfır daire tapu masrafı ve konut KDV oranı

Sıfır dairede tapu harcı ikinci el dairedekiyle aynıdır: alıcı %2, satıcı olan müteahhit %2. Fark KDV'dedir. Konutu ticari faaliyet kapsamında satan müteahhit ya da şirket, satış bedeli üzerinden KDV hesaplar (KDV Kanunu m.1); ikinci el evini satan bir kişinin satışı ise kural olarak KDV'ye tabi değildir.

GİB'in KDV Genel Uygulama Tebliği'ne göre yapı ruhsatı 1 Nisan 2022'den sonra alınan projelerde oran, dairenin net alanına bağlıdır:

• Net alanı 150 m² veya daha küçük konutta %10.
• Net alanı 150 m²'den büyük konutta satış bedelinin 150 m²'ye düşen kısmına %10, kalan kısmına %20.

Ruhsatı 1 Nisan 2022'den önce alınmış projelerde eski kurallar sürüyor; Adana gibi büyükşehirlerde net alanı 150 m²'ye kadar olan konutta oran, arsa metrekare vergi değerine göre %1, %10 veya %20 olabiliyor. Net alan oranı doğrudan etkilediği için net ve brüt metrekare farkını bilmek işinize yarar. Çukurova'daki devam eden projelerimizden birine bakıyorsanız, fiyatın KDV dahil olup olmadığını ve tapu masraflarının paylaşımını satış ofisimizden yazılı olarak isteyebilirsiniz. Hangi oranın uygulanacağından emin değilseniz GİB'e ya da bir mali müşavire danışın.

Sık sorulan sorular

Tapu işlemini Adana dışındaki bir tapu müdürlüğünde yapabilir miyim?

Evet. TKGM'ye göre bütün tapu müdürlükleri, 2018/1 sayılı genelgedeki şartlarla yetki alanı dışındaki taşınmazlar için de işlem yapabiliyor; bu durumda döner sermaye, işlem ücretinin iki katı alınır. Alıcı ile satıcı farklı tapu müdürlüklerindeyse ya da biri yurt dışındaysa satış 2019/16 sayılı genelgeye göre yapılabilir ve işlem ücretinin dört katı uygulanır. Harç oranı değişmez.

Yabancı biri daire alırsa tapu masrafları değişir mi?

Evet. Yabancının taraf olduğu satışlarda, SPK'nın yetkilendirdiği bir kuruluşun hazırladığı değerleme raporu isteniyor. 2026'da döner sermayeye her taşınmaz ya da bağımsız bölüm için 20.868 TL eklenir. Harç oranı yine alıcı ve satıcı için ayrı ayrı %2'dir.

Emlak vergi değerini nereden öğrenebilirim?

Emlak vergi değerini taşınmazın bağlı olduğu belediye belirler. Çukurova'daki bir taşınmazın sahibi, e-Devlet'te Çukurova Belediyesi'nin “Emlak Vergisi Bildirim Sureti (Rayiç Bedel) Belgesi Sorgulama” hizmetinden bu belgeyi alabilir. Alıcıysanız belgeyi satıcıdan isteyin.

Kaynaklar

• 492 sayılı Harçlar Kanunu (m.58, 59, 63, 67, 132 ve 4 sayılı tarife) (Cumhurbaşkanlığı Mevzuat Bilgi Sistemi)
• 213 sayılı Vergi Usul Kanunu (m.8, 112, 344) (Cumhurbaşkanlığı Mevzuat Bilgi Sistemi)
• 1319 sayılı Emlak Vergisi Kanunu (m.29, geçici m.23) (Cumhurbaşkanlığı Mevzuat Bilgi Sistemi)
• 6083 sayılı Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü Döner Sermaye İşletmesi Kanunu (m.8) (Cumhurbaşkanlığı Mevzuat Bilgi Sistemi)
• Fiyat Listesi ve Yöresel Katsayılar (2026 tarife cetveli, yöresel katsayılar listesi) (Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü)
• 2026 Yılı Döner Sermaye Ücretlerine İlişkin Tarife Cetveli (duyuru) (Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü)
• Sıkça Sorulan Sorular (Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü)
• E-Tahsilat (Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü)
• Web Tapu (Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü)
• Tapu ve Kadastro Harç ve Döner Sermaye Sorgulama / Döner Sermaye Ödeme (e-Devlet Kapısı)
• Taşınmaz Yetkilendirme İşlemleri (e-Devlet Kapısı)
• 2644 sayılı Tapu Kanunu (ek m.4) (Cumhurbaşkanlığı Mevzuat Bilgi Sistemi)
• Taşınmaz Ticareti Hakkında Yönetmelik (m.15, 16, 20, ek m.1, geçici m.1) (Cumhurbaşkanlığı Mevzuat Bilgi Sistemi)
• Taşınmaz satışlarında Güvenli Ödeme Sisteminin devreye alınma tarihi 1 Ekim 2026'ya ertelendi (T.C. Ticaret Bakanlığı)
• 6305 sayılı Afet Sigortaları Kanunu (m.10, 11) (Cumhurbaşkanlığı Mevzuat Bilgi Sistemi)
• 3065 sayılı Katma Değer Vergisi Kanunu (m.1) (Cumhurbaşkanlığı Mevzuat Bilgi Sistemi)
• Katma Değer Vergisi Genel Uygulama Tebliği, konut teslimleri bölümü (2026 konsolide metin) (Gelir İdaresi Başkanlığı)
• Güncel KDV Oranları (2007/13033 sayılı Karar ve ekli listeler) (Gelir İdaresi Başkanlığı)
• Çukurova Belediyesi: Emlak Vergisi Bildirim Sureti (Rayiç Bedel) Belgesi Sorgulama (e-Devlet Kapısı)

Son güncelleme: 23 Eylül 2026. Bu yazı genel bilgilendirme amaçlıdır; işlem öncesinde tapu müdürlüğü, vergi dairesi, avukat veya mali müşavirle teyit edin.